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论诚实信用原则是如何被放弃以及怎样重新确立诚实信用原则在市场经济中的地位/孟庆凯

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 12:12:54  浏览:8205   来源:法律资料网
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论诚实信用原则是如何被放弃以及怎样重新确立诚实信用原则在市场经济中的地位

孟庆凯


[摘 要] 诚实信用原则是我国民商法的基本原则,然而在我国进行市场经济改革的过程中政府忽视了信用制度的建立,使诚实信用问题成为制约我国经济发展的瓶颈。本文从诚实信用原则对个人和企业切身利益的影响出发,论述诚实信用原则是如何被放弃以及怎样重新确立诚实信用原则在市场经济中的地位。


诚实信用原则要求民事主体在民事活动中达成双方的利益平衡,以及当事人利益与社会利益的平衡。这一原则包含两个方面:一是“诚信要求”,二是法官的“自由裁量权”,在这一原则中最重要又是最基本的一点是“诚信要求”,即民事活动中 的任何一方必须本着善意进行民事活动,任何恶意的即以损害对方或社会利益为代价获得己方利益的民事行为都违反了诚实信用原则。违反这一要求,尽管不违反任何法律条款和合同,但是,法官仍可裁定恶意方败诉,以求达到个体公正。这一原则的内涵和外延都具有不确定性,但它又是强制性原则,可以调整任何民事活动的任何阶段,以补充具体法条与合同条款之不足。所以诚实信用原则被称为民商法领域的“帝王条款”。
诚实信用原本只是作为一种道德存在于民事习惯中,它要求人们在民事活动中讲求信用,恪守诺言,诚实不欺,在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。从开初的民事习惯演变为现代民法基本原则,诚实信用经过了从民法的补充规定到仅调整债权法律关系到作为民法基本原则的过程。这一过程也是人类法学不断发展的结果。从历史阶段来说诚实信用原则的发展经历了罗马法,近代民法和现代民法三个阶段。
一、罗马法阶段
诚实信用从商业习惯向法律规范的移植始于罗马法。在罗马繁荣的时代,商品经济充分发展,当时商品交换关系种类繁多,立法者无法对每一种商品交换关系都详尽的加以规定。而且他们发现,无论多么周密的法律条款和合同,如果当事人心存恶意,总能找到规避之法。这就显露出了罗马法追求法律的绝对确定而否定司法活动能动性的弊端。为解决这一问题,罗马法中萌发了诚信契约和诚信诉讼。诚信契约要求债务人承担善意诚实的义务,而诚信诉讼则不仅可以根据合同的内容确定当事人之间的权利义务,而且还可依据当事人是否尽善良之注意的义务确定当事人承担的责任。尽管罗马法中诚实信用的作用被限制在债权法领域内,但已具备现代民法中诚实信用原则的两个基本内容——“诚信要求”和法官的“自由裁量权”。
二、近代民法阶段
欧州近代法典编篡中一贯采取了绝对严格的规则主义立法方式,否定法官的主观能动性。由于对法律规范详尽、安定的过分追求,法官的自由裁量权被完全剥夺,这就大大的限制了诚实信用原则功能的发挥。没有法官的自由裁量,诚实信用原则仅能对债权法领域内的民事活动具有指导意义,失去了作为强制性法规的功能。尽管如此,诚实信用原则毕竟是法律公正公平的象征,立法者不能不尊重诚实信用原则所包含的价值取向。所以这一时期的成文法大都明文规定了诚实信用条款。
三、现代民法阶段
二十世纪社会经济飞速发展,新的经济关系不断产生。缺乏弹性的各国民事法律越来越难以适应经济的飞速变化。经济基础的发展推动了法律的变革,于是立法开始采取严格规则和自由裁量相结合的新方式。1907年,瑞士民法典在第2条中作出了如下规定:“任何人都必须诚实,信用地行使权利和履行义务。”这条规定第一次把诚实信用原则作为民法的基本原则加以确定。此后大陆法系诸国纷纷效仿,从而使诚实信用原则走到了民法的权力之巅。诚实信用原则完成了从道德规范到君临民商法全法域的“帝王条款”的转变。
我国现代法律在立法及法律理论方面通过日本,受德国的影响很大。与大陆法系诸国一样,在民商法领域中诚实信用原则作为基本原则发挥着至关重要的作用。《民法通则》第4条规定“民事活动应当遵循诚实信用的原则。”《合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”这两条规定是诚实信用原则在民商法中总的体现。诚实信用原则在民商法中的具体体现主要在有关无效民事行为(注1)的规定、可撤销可变更民事行为(注2)以及缔约过失(注3)的规定中。这一规定是诚实信用原则在我国的法律表现形式,意味着诚实信用原则不仅指导当事人正确进行民事活动,而且在完善立法机制,承认司法活动的能动性方面也具有重要的作用。由此可见,诚实信用原则体现了法律公正公平的价值取向,是我国民事法律中居于核心地位的法律基本原则。
诚实信用原则在民事活动中的重要性虽然在我国立法上得到肯定,但是在我国当前的市场经济运行中它并未受到应有的尊重。当前我国实行市场经济,信用应该是市场经济的基础,拥有良好诚信资源的市场经济才是健康有序的市场经济。而目前在民事活动中遵循诚实信用原则的状况却不容乐观。近几年来股市中的“银广厦”、“亿安高科”、“郑百文”等事件以及企业之间形成的庞大的三角债务关系均层出不穷,这样一些违反诚实信用原则的行为,越来越成为制约我国经济健康发展的重要原因。如果说前几年,我国经济发展的瓶颈主要是基础设施的相对滞后,那么当前乃至今后一个时期的瓶颈则主要是恶意拖欠资金、合同欺诈、以次充好等违反诚实信用原则的行为泛滥,这些行为造成社会经济运行成本提高,社会关系不和谐,从而动摇市场经济的根基。
诚实信用原则并不是永恒存在的,它有自己的发展演变过程。它演变的动因何在呢?为何它对人类社会民事行为的影响不断发生变化呢?经过比较分析,可以得到这样一个结论,诚实信用原则的遵守状况与它能否为人们带来利益密切相关。商人诚实守信可以在社会上因其诚实守信的声誉获益,所以诚实信用习惯被遵循。同样如果社会上诚实守信的习惯不能为商人带来利益,诚实守信就会被抛弃。对我国诚实信用遵循状况的形成和变化的情况分析便可证明这一观点:
(一)从我国封建社会诚实信用状况看:
我国封建社会通讯交通条件低下,人民被限制在一个很小的区域内活动。封建社会的多数普通人终其一生都生活在他居住的村庄或城镇,大家彼此熟识。在这种条件下我国的社会基本上是一个熟人社会。在熟人社会中,人与人之间的关系很大程度上是建立在身份基础上的。因此作为同一个村庄或城镇的人,大家相互之间比较了解,每个人是否诚实守信,其他人都十分清楚。在这样的环境下诚实守信的人就会被人信赖而愿意同他交往,反之则不被人信任而不与之交往。不遵循诚实信用意味着交往途径的断绝,人们权衡利害,只能选择诚实守信。同时人们为了降低自己从事民事活动的风险,也希望其他人诚实守信。诚实信用能带来交往的畅通使守信者获取利益,封建社会的诚实信用习惯正是基于这种认识而形成。
(二)从我国改革开放前社会的诚实信用状况看:
1、从个人层面上来看,在改革开放前我国的户籍制度相当严格。由于当时没有身份证,人民同样是被限制在自己所生活的社区内。我国基本上仍旧是一个熟人社会,与封建社会相同,个人不遵循诚实信用意味着交往途径的断绝。只有遵循诚实信用才能保持个人的社会交往的通畅并获得利益。
2、从企业层面上来看,改革开放前我国所有的企业都是国营企业或集体企业。企业的生产,销售都完全依赖政府的指令。企业之间原材料、设备、资金都是在国家的口袋中流动,也就是说改革开放前我国实际上只有一个企业,它的名字叫政府,一般所说的企业只是政府的车间。一个企业不同车间相互交易,当然也不存在诚实信用的问题。
(三)改革开放后,我国的诚实信用原则遵循状况逐步恶化,诚实信用原则遭到全面削弱。
自从我国实施改革开放以来,社会主义市场经济已取得长足进展。但不可否认的是,目前我国的经济还远不是真正意义上的市场经济,市场规范并未真正确立。这其中一个重要的原因就是诚实信用原则没有得到很好的遵循。隐藏在经济繁荣背后的是市场状况的混乱无序,全国“三角债务”多如牛毛。甚至法院这种权威的司法机关其生效判决也没有多少人尊重。打官司完全是去争一个管辖地。这种状况人为加大了市场运行成本,使交易不畅,甚至于逐步萎缩,市场经济面临巨大的危机。
1、法律本身的不健全,致使民事活动的当事人规避法律成为可能。
2、地方保护主义盛行,法官的素质不高,使得诚实信用的另一基本内容法官的自由裁量难以公平有效的实现。
正是由于诚实信用原则的两个基本内容都难以有效实现,在我国当前的市场经济运行中不讲诚实信用的现象已逐渐由少数到多数,从个别到普遍,分析其形成的原因,我认为:
首先,改革开放后实行了身份证制度,严格的户籍制度被弱化,人口开始全国范围内流动。伴随而来的是人与人之间的交往剧增,并且不再限于那么几个熟人。与全国各地陌生人交往进行民事活动变得经常后,从封建社会到改革开放前的熟人社会消失了。以往在熟人社会中当事人之间熟知民事活动对方的信用记录成为历史。熟人社会消失后没有人知道与自己交易的陌生人的信用记录到底怎样。由于国家并没有一套有效的信用制度,个人及企业的信用均呈空白状况。在这种社会环境下讲诚信与不讲诚信难以区别。
第二,大多数人的信用记录都是空白,个人或企业的交往途径的畅通与否就不取决于是否讲信用。我国地大物博人口众多,不讲信用的人或企业在广阔的地域中不断行骗,依靠行骗本身就可以获得巨大的利益。诚实信用原则赖以存在的基础动摇了。
第三,在一个司法公正的社会,诚实信用原则还有一个最后的保证。法官可以保护讲诚信者的利益,对不讲诚信者加以惩罚,而维系诚实信用原则。但在我国的不少法官素质还不高,地方保护主义又盛行。民事诉讼法中又确立了“原告就被告”的诉讼原则。这意味受害者必须到欺诈者的“地盘”请求当地的法官为自己主持公道,一旦法官被地方保护主义影响,不能平等对待双方当事人,求偿无异于缘木求鱼。欺诈者却能轻易以欺诈获利。
第四,在民事活动中越来越多的人利用个人、企业信用的无序以及强大的地方保护主义以欺诈获利时,诚信就意味着吃亏上当。人们都变得“精明”起来。诚实信用原则不能为遵循它的人带来利益反而带来害处时,诚实信用原则有被抛弃的危险。长此已往,在不久的将来很可能影响我国全社会集体无意识地在民事活动中放弃诚实信用原则。如果放弃了诚实信用原则这个市场经济的基础,我国改革开放二十年成果必将毁于一旦。
我国已加入WTO,WTO规则对企业信用的要求更加严格。如果我国企业不讲诚信的形象一旦流传,将对我国经济产生灾难性后果。解决我国诚实信用问题已迫在眉睫。近年来,上述问题已引起了党和国家的高度重视,朱总理在政府工作报告中就提到了“要重建我国的信用”。但如何重建信用,目前社会上也有许多讨论,有人说诚实信用原则的沦丧是由于资本主义腐朽思想的侵蚀,是改革开放飞进来的苍蝇、蚊子,要加强思想教育,重拾传统价值观。有人说这是改革开放所交的“学费”,随着经济的发展会自动解决诚实信用问题。这些说法都有一定道理,但没有抓住问题的核心。诚实信用原则能否重建取决于它能否重新为人们带来利益,利益的驱动才能最有效的动力。只有在社会上形成讲诚信者获利,不讲诚信者被惩罚的局面,诚实信用原则才能重新建立。
重建诚实信用原则,确立诚实信用原则在民事活动中的地位是一项庞大的工程。单靠社会某一方面的力量是很难奏效的,例如中国工商银行与北大计算机系统工程公司联合创办的“中国企业信用网”,上海的资信评估机构试点都参照了欧州方式和美国方式,由中央银行上海分行出面,组建联合证信制度等等。然而这些尝试大多不甚成功。
我以为在这项重建工程中必须动员全社会的力量,从三个方面入手。
首先,在立法领域必须把诚实信用原则的相关立法建立健全起来。在资本主义发达国家,有关诚实信用的立法,相当完备。在立法上,以美国为例。美国从20世纪60年代到80年代的短短20年中,为了完善美国的信用制度,贯彻诚实信用原则,有关立法至今已达17项之多,包括公平信用报告法,公平债务催收作业法,平等信用机会法等等。反观我国民事立法相当滞后,至今没有 一部民法典。加快民法典的建设,把诚实信用原则在各单行法方面的应用具体化,加强可操作性是重建诚实信用原则的重要步骤。这样做有三点好处:①加强诚实信用的相关立法能够有效界定民事活动当事人之间的权利义务,使民事活动责任明晰。②针对地方保护主义的危害,应杜绝政府对经济的过分干预,从而抑制企业的侥幸心理,减少短期经济行为。同时也使政府的正常行为规范化、合理化。③完善司法救济制度,使法官的自由裁量更加透明,操作性更强。
其次建立一套广泛的信用记录档案。建立信用记录档案的目的是使公众了解企业和其它经济体的信用记录,从而判断与对方交易的风险。拥有好的信用记录档案,人人乐于与之交易,信用记录档案就可以成为企业和其他经济体的最大无形资产。我本人不赞成政府过多干预经济,但建立信用记录档案这样的大工程本身却应该是政府的责任,没有政府努力是不可能完成的,信用记录档案的建立应分为两个部分。
①对企业必须采取强制信用登记。企业是市场活动最重要的主体。对经济运行的影响最大。同时企业与自然人相比数量较少,而且情况基本上为工商、银行、税务等部门所掌握。不论是从对经济的影响来看,还是从强制信用登记的工作量来看,以行政命令强制企业进行信用登记都是合理的。
企业的信用登记不可能一蹴而就,应分不同情况对待。对新注册登记的企业,信用登记应做为企业成立的前提。对于已成立的企业,应强制其在一定时限内到专门机构办理信用登记,时限过后未办理信用登记的企业吊销营业执照,从而将办理信用登记作为市场准入条件。企业的信用记录应作为公共信息披露,并随着企业在交易活动中遵循诚实信用状况的变化而变化。对于信用好的企业,信用本身成为其最大的无形资产,人人乐于其交易。信用差的后果则十分可怕,对于企业来说,简直是灭顶之灾。最近一段时间,美国的安然公司,世界通信公司等跨国企业的丑闻曝光后,虽然这些企业实力强大,信用记录一旦变坏,也难逃破产的命运。这样就可以达到优胜劣汰净化市场的目的。
②对于自然人来说应采取自愿信用登记的方式进行。由于我国地域广阔,人口众多,运用科技进行管理的水平不高。要对全部人口进行信用登记也很不现实。所以可以根据公民个人的需要进行信用登记。如果该公民个人从事商品交易活动频繁,为获得信用无形资产必然自行要求进行信用登记。如果该公民很少从事商业活动,也没有进行信用登记的必要。在我国经济发展到一定程度,条件成熟以后也可以逐步过渡到类似美国的全民信用登记。
第三,进行司法改革,保证法官公平公正地行使“自由裁量权”。当前我国法院系统的人事权、财权都受制于地方政府,所以当前有个口号叫“政法机关应服务于地方经济建设”。在某些地方政府看来,以地方财政供养着法院,法院的胳膊肘就不能往外拐 。在当地企业与外地企业发生经济纠纷时,法院迫于压力,难以对外地本地一碗水端平,公平、公正只是一句空话。在司法实践中,由于诚实信用原则是一种模糊性原则,弹性较大。法官适用该原则时自由度极大。一旦法官不能对外地本地一视同仁,必然造成两种情况。一是司法机关消极适用诚实信用原则,即应当适用而不予适用;一种是司法机关积极适用诚实信用原则,即将其作为一只“口袋”,任意适用。这两种情况,无疑都会使案件得不到公正的处理,使当事人的利益得不到有效保护。所以进行司法改革,摆脱地方行政权力对司法权力的干预是落实诚实信用原则强行法规效力的关键。否则违反诚实信用原则依然能逍遥法外,重建诚实信用原则就是只是一句空话。
重新建立诚实信用原则任重而道远。要解决这个严重的问题不是一朝一夕可以奏效的。重建之后的好处也是十分明显的。重建诚实信用原则后人与人之间互相信任,进而推动经济突破瓶颈,快速发展,社会关系变得更加和谐。这样才能取得经济效应、社会效益双赢的结果。


注1:《民法通则》第五十八条规定的无效民事行为:
(1)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;
(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;
(3)违反法律或者社会公共利益的;
(4)经济合同违反国家指令性计划的;
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关于进口废物管理有关问题的复函

国家环境保护总局


国家环境保护总局

环函〔2004〕290号




关于进口废物管理有关问题的复函
  

广东省环境保护局:

  你局《关于进口废物管理有关问题的请示》(粤环报〔2004〕50号)收悉。经研究,现函复如下:

  《中华人民共和国固体废物环境污染防治法》第二十五条规定“国家禁止进口不能用作原料的固体废物;限制进口可以用作原料的固体废物。国务院环境保护行政主管部门会同国务院对外经济贸易主管部门制订、调整并公布可以用作原料进口的固体废物的目录,未列入该目录的固体废物禁止进口。”第六十六条规定“违反本法规定,将中国境外的固体废物进境倾倒、堆放、处置,或者未经国务院有关主管部门许可擅自进口固体废物用作原料的,由海关责令退运该固体废物,可以并处十万元以上一百万元以下的罚款。以原料利用为名,进口不能用作原料的固体废物的,依照前款规定处罚。”国家环境保护局、对外贸易经济合作部、海关总署、国家工商局和国家商检局1996年发布的《废物进口环境保护管理暂行规定》第七条规定 “对外经济贸易主管部门、海关、进出口商品检验部门和工商行政管理部门在各自的职责范围内,对进口废物及其经营活动实施监督管理。”第二十三条规定“进出口商品检验机构在对进口的废物进行检验的过程中发现可能污染环境的问题,应及时通知和移交当地环境保护行政主管部门和海关依法处理。” 《关于废物进口环境保护管理暂行规定的补充规定》规定,“国家进出口商品检验局统一管理全国进口废物检验工作。进口废物必须符合我国有关强制性标准的要求。”

  根据上述规定:

  1、进出口商品检验机构对进口的废物按照《进口废物环境保护控制标准》进行检验,对不符合国家进口废物环境保护控制标准的进口废物,应交由当地环境保护行政主管部门和海关依法处理。

  2、对于商检部门出具的不符合国家进口废物环境保护控制标准的进口废物,国家不允许进口,由海关按照《中华人民共和国固体废物环境污染防治法》第六十六条的规定责令退运,可以并处十万元以上一百万元以下的罚款。

  3、未列入《自动进口许可管理类可用作原料的废物目录》、《限制进口类可用作原料的废物目录》、《禁止进口货物目录》的废物,禁止进口。

  二○○四年八月三十日



杭州市土地资产评估暂行办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市土地资产评估暂行办法(根据市政府令第179号修正并重新发布)


根据《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》(市政府令第179号),现将修订后的《杭州市土地资产评估暂行办法》、《杭州市国有土地使用权出让实施办法》、《杭州市农村私有房屋租赁管理暂行规定》和《杭州市人民防空工程管理规定》公布如下。


杭州市土地资产评估暂行办法


(1993年3月5日杭州市人民政府令第49号发布,根据2002年4月27日《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》修正)


第一章 总 则

第一条 为了加强国有土地资产管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,推进土地使用制度的改革,根据国务院发布的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有资产评估管理办法》及国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 杭州市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。
第三条 本办法所称土地资产评估是指政府土地行政主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评估和估算,作出该宗土地的地价。
土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得到利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。
第四条 杭州市国有土地资产评估工作,由杭州市土地行政主管部门统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内必须经杭州市土地行政主管部门确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地行政主管部门确认后方可生效。
第五条 国有土地使用权有偿出让,市区由杭州市土地行政主管部门、各县(市)由各县(市)土地行政主管部门统一组织,具体委托具有资质的土地评估机构进行资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。
第六条 行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地行政主管部门进行地产评估:
(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;
(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;
(三)企业破产拍卖土地使用权的;
第七条 土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、合理性的原则。


第二章 地产评估机构与管理

第八条 杭州市土地行政主管部门主管全市行政区域内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。
第九条 土地评估机构依据国家有关法律、法规以及市有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。
土地评估机构作出的土地评估价格,必须按规定报经市或县(市)土地行政主管部门核准。
第十条 土地使用者配合土地评估机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。
第十一条 土地评估机构进行土地评估,按市物价局会同市土地行政主管部门核定的标准和办法收取土地评估费。


第三章 土地评估程序和方法

第十二条 土地评估立项:
(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地行政主管部门提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估机构评估。
(五)其他需要进行土地评估的,委托具有资质的土地评估机构评估。
第十三条 申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。
第十四条 土地评估机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。
土地评估报告书应载明以下内容:
(一)评估立项机关或者委托人;
(二)评估工作机构;
(三)评估人或评估工作机构负责人;
(四)评估时间;
(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;
(六)使用权年限;
(七)评估的价格;
(八)其他需要说明的问题。
第十五条 土地评估机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地行政主管部门核准。
经市、县(市)土地行政主管部门核准的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。
第十六条 土地评估机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。
第十七条 土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。
第十八条 土地评估适用以下方法:
(一)基准地价法;
(二)市场比较法;
(三)剩余法;
(四)成本逼近法;
(五)收益还原法;
(六)其他经市土地行政主管部门认可的评估方法。
以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。
第十九条 用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。
第二十条 用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。
第二十一条 用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。
第二十二条 用重置成本评估时,应按该项土地重新取得所需投资,即以国家规定的各项补偿费、开发费及其他有关费用标准(按现价计算)累加计算进行评估。
第二十三条 用收益现值法评估时,应按被评估土地的预期获利能力和土地增值情况,测算出土地的现值,进行评估。


第四章 附 则

第二十四条 本办法涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的,按省、市有关规定办理。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。