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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

作者:法律资料网 时间:2024-06-03 22:45:12  浏览:9982   来源:法律资料网
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
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关于加快建立建筑市场有关企业和专业技术人员信用档案的通知

建设部


关于加快建立建筑市场有关企业和专业技术人员信用档案的通知

建市[2002]155号


各省、自治区建设厅,直辖市建委,北京市规委,山东、江苏省建管局:

  为认真贯彻落实朱镕基总理在九届全国人大第五次会议《政府工作报告》中提出的关于“加快建立企业、中介机构和个人的信用档案,使有不良记录者付出代价,名誉扫地,直至绳之以法”的重要措施和《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》(国办发[2001]81号)要求,加快建立建筑市场有关企业和专业技术人员信用档案,现通知如下:

  一、建筑市场有关企业和专业技术人员信用档案,是指建设单位和工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等企业,以及注册建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师和建筑业企业项目经理等专业技术人员(以下简称企业和专业技术人员)的业绩、建筑市场违法违规行为、工程质量安全事故及其他不良记录等。

  二、工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等企业和专业技术人员信用档案,应当按照规定的企业资质审批、专业技术人员执业资格注册的管理权限,分别由建设部和省、自治区、直辖市建设行政主管部门负责建立或组织建立。省、自治区、直辖市建设行政主管部门负责建立或组织建立的企业和专业技术人员的信用档案,应当按照建设部信息中心提供的数据接口标准,通过中国工程建设信息网向建设部备案。

  三、建设部和省、自治区、直辖市建设行政主管部门要运用计算机和网络技术,通过企业资质审批、年检及专业技术人员执业资格注册工作,同步将企业和专业技术人员的数据库建立并予以充实。企业和专业技术人员数据库的内容,应当与企业资质审批、年检和专业技术人员执业资格注册材料的内容相一致。企业和专业技术人员的基本情况应当在中国工程建设信息网及相应的地方网络上公布。

  建设部数据库建立的具体工作由部信息中心负责,并形成建设部数据中心。省、自治区、直辖市建设行政主管部门建立的数据库应当与建设部数据中心相连接。

  省、自治区、直辖市建设行政主管部门建立数据库时,应当按照建设部信息中心提供的数据接口标准开发数据接口软件。对于开发相关软件有困难的地区,建设部信息中心应当提供技术服务。

  四、对于发生工程质量安全事故或者严重违反工程建设强制性标准和有建筑市场违法违规等行为的,建设行政主管部门应当在作出行政处罚决定后1个月内,将受处罚的企业、专业技术人员在中国工程建设信息网及相应的地方网络上公布,并作为不良记录载入有关数据库,形成其信用档案。

  对于由建设部负责审批或者注册的企业和专业技术人员,其责令停业整顿(停止执业)、降低资质等级和吊销资质(执业资格)证书的行政处罚,由建设部依法作出处罚决定;其他行政处罚由省、自治区、直辖市建设行政主管部门依法作出处罚决定,并在10日内将行政处罚决定书抄报建设部。建设部将处罚决定书在中国工程建设信息网上公布,并作为不良记录载入有关数据库。

  五、各级建设行政主管部门要高度重视企业和专业技术人员数据库及信用档案的建立工作,明确分管领导和承办机构及人员,并落实责任制。数据库及信用档案的建立,要与企业资质审批、年检和专业技术人员执业资格注册工作相结合,特别要结合建筑业企业资质就位和勘察设计企业资质换证工作,同步建立相应的数据库及信用档案。企业和专业技术人员数据库及信用档案应当在2002年10月1日前基本建成并运行。

中华人民共和国建设部
二○○二年六月四日


哈尔滨市公共安全技术防范管理办法

黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令

第187号



《哈尔滨市公共安全技术防范管理办法》


  《哈尔滨市公共安全技术防范管理办法》已经2008年5月23日市人民政府第27次常务会议通过,现予发布,自2008年7月10日起施行。


                              
市长 张效廉
                            
二〇〇八年六月六日



哈尔滨市公共安全技术防范管理办法





  第一条 为加强公共安全技术防范管理,提高社会治安防控能力,维护社会公共安全,保护公民人身和公私财产安全,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内公共安全技术防范产品的安装、使用和公共安全技术防范系统的建设、维护、使用的监督管理。
  法律、法规对特殊单位、场所公共安全技术防范另有规定的,从其规定。

  第三条 本办法所称公共安全技术防范(以下简称技防),是指运用公共安全技术防范产品、公共安全技术防范系统和其他科学技术手段,预防、发现、制止违法犯罪行为,维护社会公共安全的活动。

  本办法所称公共安全技术防范产品(以下简称技防产品),是指列入国家技防产品目录,用于防入侵、防盗窃、防抢劫、防破坏、防爆安全检查等领域的特种器材或设备,包括入侵探测器、报警系统出入口控制设备、防盗报警控制器、机械防盗锁、汽车防盗报警系统、防盗保险柜(箱)、防盗安全门、楼宇对讲(可视)系统、防弹复合玻璃、报警系统视频监控设备等。

  本办法所称公共安全技术防范系统(以下简称技防系统),是指以维护社会公共安全为目的,综合运用技防产品和其他相关产品所构成的入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、防爆安全检查系统等,或由这些系统为子系统组合或集成的电子系统或网络。

  第四条 市、区、县(市)人民政府应当加强对技防工作的组织领导,将技防建设和管理纳入社会治安综合治理目标管理体系,督促有关部门做好相关管理工作。

  第五条 市公安机关是全市技防工作的主管部门,负责本办法的组织实施。
  
  区、县(市)公安机关负责本辖区内的技防管理工作。
  公安机关技防管理机构负责技防日常管理工作。
  质量技术监督、规划、建设、房产、城市管理、交通、文化、财政等行政管理部门应当依照各自职责,协同做好技防管理有关工作。

  第六条 技防系统的建设、使用和管理,应当遵循整合资源、节约成本、合法利用、行政监管和谁受益、谁建设,谁出资、谁管理的原则。

  第七条 下列单位、场所或部位应当建立视频安防监控系统,其中(一)至(九)项所列单位、场所或部位还应当分别建立入侵报警系统、出入口控制系统等技防系统:

  (一)枪支、弹药和民用爆炸器材库房;
  (二)生产、使用和存放易燃、易爆、剧毒、致病菌毒品、管制药品、放射性物品等危险物品的场所、部位;
  (三)存放和处理机密级以上文件、档案、图纸、资料以及集中存放重要票据、账簿的场所、部位;
  (四) 生产、储存、交易黄金、珠宝、货币、有价证券的场所、部位;
  (五) 博物馆、展览馆、文物店、重点文物保护单位及其他陈列、收藏重要文物的场所、部位;
  (六) 机关、新闻出版、广播电视、电信、邮政等单位;
  (七)国家重点科研机构和国防科研、试验、生产单位以及国家重点建设工程;
  (八) 供电、供水、供气、供油以及集中供热等重要动力、能源系统的要害部位;
  (九) 机场、长途汽车站、火车站、码头的出入口、主要通道等部位;
  (十)文化、娱乐、体育活动场所,大型商场、超市、宾馆,医院、学校、幼儿园的出入口、主要通道等部位;
  (十一)城市主要街路、治安卡口、主要交通路口、人行过街通道(天桥)、城际出入口、停车场、广场和人员聚集地段。

  市公安机关可以根据公共安全需要,确定其他应当建立技防系统的单位、场所及部位,报市人民政府批准。

  第八条 未建立技防系统的现有居民住宅楼或住宅区,应当安装楼宇对讲系统、防盗安全门;有条件的居民住宅区,可以在出入口、重要部位和区域建立入侵报警系统、视频安防监控系统等技防系统。
  金融押运车、危险物品运输专用车等与公共安全相关的专用或特种运输工具,应当安装跟踪定位系统;鼓励其他机动车辆安装防盗、防抢劫装置或跟踪定位系统。

  第九条 公安机关建立城市报警与监控系统平台,并与数字化城市管理系统互联互通。

  本办法第七条所列单位、场所或部位建立的视频安防监控系统,应当与公安机关城市报警与监控系统平台联网,并具备公安机关实时调用监控数据的条件。

  公安机关根据公共安全需要,认为有关单位自行建设的视频安防监控系统有联网接入必要的,有关单位应当按照要求与公安机关城市报警与监控系统平台联网。

  第十条 按照本办法第七条规定应当建立技防系统的场所或部位(含居民住宅楼或住宅区)新建、改建、扩建时,其技防工程应当与建设项目主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

  第十一条 城市主要街路、治安卡口、主要交通路口、人行过街通道(天桥)、城际出入口、公共停车场、广场、人员聚集地段的技防系统,由市、区、县(市)人民政府负责投资建设和维护,并承担运行和维护费用。技防系统建设、运行和维护费用由各级财政列入财政预算。

  前款所列区域以外的技防系统,由技防系统的使用单位自行投资建设,并承担运行和维护费用。

  第十二条 技防工程所采用的技防产品应当符合有关法律、法规和相关标准的要求,并经检验或认证合格。
  未经检验或认证合格的技防产品,不得采用。

  第十三条 技防工程的设计、施工、检验、验收和维修,应当按照国家标准和行业标准执行。

  第十四条 技防系统的使用单位,应当自技防工程验收合格之日起30日内,将技防工程建设情况按照保卫隶属关系向市或区、县(市)公安机关技防管理机构备案;无保卫隶属关系的技防系统使用单位,向所在地的区、县(市)公安机关技防管理机构备案。  

  本办法施行前已建成的技防系统的使用单位,应当自本办法施行之日起30日内,将技防工程建设情况按照前款规定向公安机关技防管理机构备案。

  第十五条 技防系统的使用单位申请备案,应当向公安机关技防管理机构提交下列材料:

  (一)技防工程备案表;
  (二)使用单位所处区域位置示意图;
  (三)技防工程布局图;
  (四)技防工程检验合格报告。

  第十六条 备案材料齐全,符合备案要求的,公安机关技防管理机构应当予以备案,并出具技防工程备案回执单。
  备案材料不齐全或不符合备案要求的,公安机关技防管理机构应当告知其需要补正的全部材料,备案单位应当在10日内补正有关材料后向公安机关技防管理机构备案。

  第十七条 备案的内容发生变更时,技防系统的使用单位应当重新向公安机关技防管理机构备案。

  第十八条 公安机关技防管理机构对备案工作中形成的有关材料应当及时立卷归档,档案材料应当齐全、完整。
  公安机关技防管理机构应当妥善保管备案材料,不得泄露备案材料内容。

  第十九条 公安机关和技防工程的设计、施工、维修、使用单位,应当保守国家秘密,保护商业秘密和个人隐私,控制知密人员范围,对知密人员进行登记,存档备查,并加强对知密人员的教育和管理工作,制定安全保密制度,妥善保管涉密图纸和资料。

  宾馆客房、商场试衣间、更衣室、浴室、卫生间等涉及公民隐私的场所或部位以及机关内部办公室,不得建立视频安防监控系统。涉及公民隐私的图像信息,应当采取保密措施,严禁泄露或违规使用、处理。

  第二十条 技防系统的使用单位,应当遵守下列规定:

  (一)对技防系统操作人员、管理人员进行岗位技能和保密知识的培训; 
  (二)建立安全检查、维护保养、应急处理等制度;
  (三)建立值班监看、资料管理、图像信息使用登记等制度;
  (四)不得擅自删除、修改技防系统运行程序和记录,不得向公安机关以外的单位和个人提供、传播图像信息资料及其他记录资料;
  (五)不得无故中断技防系统正常运行;
  (六)不得擅自改变技防系统用途、位置和范围;
  (七)妥善留存图像信息资料及其他记录资料不得少于15日,法律、法规另有规定的从其规定;
  (八)发现可疑情况应当及时向公安机关报告,配合公安机关依法调取图像信息资料及其他记录资料。
  使用单位委托其他单位运营、维护、管理技防系统的,双方应当明确保证技防系统安全运行的责任。

  第二十一条 任何单位和个人不得有下列行为:

  (一)买卖、散发、非法播放技防系统采集的图像信息资料;
  (二)故意隐匿、毁弃技防系统采集的涉及违法犯罪活动的图像信息资料;
  (三)盗窃、损毁技防系统的设施、设备;
  (四)影响技防系统正常使用的其他行为。

  第二十二条 公安机关应当在质量技术监督部门的指导下,对技防产品的质量进行行业监督管理。
  技防产品质量日常监督检查由质量技术监督部门和公安机关在各自的职责范围内依法组织实施。

  第二十三条 公安机关应当对在建技防工程质量以及从业人员、使用人员、管理人员进行经常性的监督检查,建立健全检查考核档案。

  第二十四条 公安机关对投入使用的技防系统,每年应当进行一次全面的系统功能检查,发现问题及时督促使用单位和维修单位进行整改。

  第二十五条 公安机关工作人员在监督检查时,应当主动出示执法证件,发现技防产品不符合标准或技防系统存在质量问题时,应当按照监督管理权限向有关生产、销售、维修单位填发限期整改通知书,并视情况抄送质量技术监督部门、被检查单位的上级主管部门或其他有关部门。公安机关对限期整改通知书的执行情况,应当进行定期监督检查,并于整改期限届满时进行复查。

  第二十六条 违反本办法规定,按照本办法第七条规定应当建立技防系统的单位、场所或部位未建立技防系统的,由市或区、县(市)公安机关予以警告,责令限期整改;逾期不整改的,对单位处以1万元以上3万元以下罚款,对单位主要负责人和直接责任人员分别处以1000元以上3000元以下罚款。

  第二十七条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由市或区、县(市)公安机关予以警告,责令限期整改;逾期不整改的,对单位处以1000元以上5000元以下罚款,对单位主要负责人和直接责任人员分别处以200元以上1000元以下罚款:

  (一)技防工程使用未经检验或认证合格的技防产品的;
  (二)不按国家标准和行业标准设计、施工、验收和维修技防工程的。

  第二十八条 违反本办法规定,技防系统的使用单位有下列行为之一的,由市或区、县(市)公安机关予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,对单位处以500元以上2000元以下罚款,对单位主要负责人和直接责任人员分别处以200元以上500元以下罚款:

  (一)本办法第七条所列单位、场所或部位建立的视频安防监控系统拒绝与公安机关联网的;
  (二)不按规定将技防工程建设情况报送备案的;
  (三)未建立或者违反技防系统安全管理制度的;
  (四)无故中断技防系统正常运行的;
  (五)擅自改变技防系统的用途、位置和范围的;
  (六)不按照规定期限留存图像信息资料及其他记录资料的。

  第二十九条 违反本办法规定,技防系统使用单位擅自删除、修改技防系统运行程序和记录,或者向公安机关以外的单位和个人提供、传播图像信息资料及其他记录资料的,由市或区、县(市)公安机关予以警告,并对单位处以500元以上2000元以下罚款,对单位主要负责人和直接责任人员分别处以200元以上500元以下罚款。

  第三十条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由市或区、县(市)公安机关予以警告,并对单位处以1000元罚款,对个人处以500元罚款:

  (一)买卖、散发、非法播放技防系统采集的图像信息资料的;
  (二)故意隐匿、毁弃技防系统采集的涉及违法犯罪活动的图像信息资料的。

  第三十一条 违反本办法规定,构成质量违法行为的,由质量技术监督部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

  第三十二条 违反本办法规定,泄露国家秘密、商业秘密,侵犯个人隐私的,由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

  第三十三条 违反本办法规定,构成治安管理违法行为的,由市或区、县(市)公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚。

  第三十四条 公安机关工作人员在技防管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十五条 本办法自2008年7月10日起施行。