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小议我国的民事代理权制度/王丹

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 19:02:48  浏览:8427   来源:法律资料网
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小议我国的民事代理权制度

王丹 肖文

  
  代理权是代理制度的核心内容。在代理制度日臻完善的今天,代理在日常生活中也越发显得平常,这种行为逐渐深入到民事活动的各个方面,但在代理权的性质、发生、行使等一系列的问题上,学术界中仍然存在着不同的观点,各家观点会在不断的讲座和辩论中求同存异,这无疑会使代理制度得到进一步完善。代理制度的发展是建立在社会商品经济发展的突飞猛进,势必要在经济活动家中更加明确代理权方面一些问题。
  一、代理制度的产生、代理权的概念
  民法作为一个传统的法律部门,各项主要制度大都有着悠久的历史和古老的渊源,一般都可追溯到古罗马时代,始终没有出现关于代理方面的法律规定,尽管到后期出现了“海商法”、“企业诉”、“特有财产所得利益诉”(1)等法律形式但都没有形成现代意义上的代理制度。究其原因,学者们的见解有两面三刀种,其一,但是一般法律均须履行一定的形式(强调要式行为),如“曼兮帕蓄”等,而履行这些形式又必须有当事人亲自到场,一个固定的动作或者套语发生错误、一个证人不到场,民事行为即归无效。其二,家庭成员和奴隶一样,没有权利能力不是民事活动的主体,当然无须他人代为民事法律行为。(2)但笔者认为,古罗马法中未能形成现代意义的代理制度,最根本的原因在于古罗马没有形成发达的社会商品经济。
  一些学者认为,代理发端于中世纪的英国;而有的学者认为其起源于古日耳曼法。中世纪商品经济的发展,尤其是海上贸易的发展,是代理法得以产生和形成的基础社会条件,18世纪上半叶,英国代理法只承认明示授权的代理和追认代理权的代理。到187世纪下半叶到19世纪上半叶,“不呆否认原则”得到确立,关于隐名代理的法律规定也出现了。(3)在近代民法产生以前,作为中世纪商法重要部分的委托代理制度即已出现。在近代各国民商法中,委托代理较之法定代理占有更为重要的地位,因为前者与商品经济交换关系的相互关系更为密切。
  关于代理权的概念,到今没有一个很为确定的答案。要研究的代理权的概念和本质,就不能够脱离代理关系,否则就不能够得到正确的答案。
  (一)从代理的内部关系来考察,代理权与当事人的行为具有密切的关系
  代理的内部关系包括委托授以关系和监护关系。前者,首先被代理人具有相应的行为能力,才能授予代理人代理权;其次,受委托的代理人,也应当有相当的行为能力;再次,被代理人授出代理权,是充分的利用自己民事行为能力,借助他人的行为,广泛的参加民事法律关系,以实现一定的权利。
  后者属于法定代理范畴,它更便于人们将代理权与当事人的行为能力联系起来进行分析。首先,被子监护人必须是不具有完全民事行为能力的人,他们应当与他人具有同样平等的民事权利能力,具有作为民事主体的资格,参加民事法律关系,实现一定的权利和义务,来满足物质和文化生活的需要,而他们在行为能力方面有欠缺,不能亲自履行权利和义务,此种情况下,法律直接设定代理,由监护人行使代理权,对其欠缺的行为给予补救;其次,监护人往往是有完全行为能力的且是被代理人的近亲属,因此,法律规定此为法定代理权。
  可见,就代理的内部关系而言,代理权或是使被代理人充分的行使自己的民事行为能力,或是法律用于补救无民事行为能力或是限制民事行为能力的法律观念。
  (二)从代理权的外部关系考虑,代理权只是一种资格或地位
  这种资格或是地位,是指代理人得以被代理人的名义向第三人为意思表示或接受第三人的意思表示的资格或地位。(4)代理权是意味着代理人以被代理人的名义与第三人进行民事活动,后办直接归被代理人。这是一种资格。在这种资格下代理人为实现被子代理人的权利而行为。具有代理权,并不意味着有什么权利和利益,即使在代理中获得报酬,也不是依据代理权,而是依据委托合同而已,肯被代理人可随时辞去代理权。因此我们没有理由将代理权归为民事权利,因为它不具备发事权利的一般特征。
  综上所述,代理权,是为了便于被子代理人的意思表示,或法律直接规定,赋予代理人以以被代理人的名义进行民事活动的一种资格,基于这种资格,代理人行为由被代理人直接承担后果。把代理权定义为一种资格,全家把它与将代理权理解为民事权利区别开来。
二、代理权的性质
  代理权为代理关系的基础;是代理法律关系的核心。关于代理权的性质,在法学界众说纷纭,在致辞有以下几种:
  其一,非权利、非义务说。代理权者,代理人得为代理行为之资格也。乃代理人所为法律行为之效力,得直接归属于本人之要件。代理人虽有代理权,但对于本人不能取得任何权利,亦不负任何义务,本人与代理人间基于代理权所由授予之法律顾问关系而发生之权利义务,系另一问题。故学者通说认代理权为类似行为能力之一种法律上的地位,即非权利,亦非义务。
  其二,权力说。此说为英美法学者所首创,认为代理权是代理人被子授予改变代理人与第三人之间的法律关系的权力。而被代理人承受这种改变了的关系的相应义务。法律权力的界限为权限,因此,代理权为法律权力或权限。(代理权力和权限并非同一概念,见下文)(6)根据此学说,虽然权力说可以解决一些问题,但是其仍然有不妥之处,我国法律体系属于在陆法系,在大陋法系中,权力属于公权范围,是一个公权概念,而代理权是一个私法中的概念,将其引入公法,有还定公法和私法之区别的缺陷。因此,此学说不具有足够的说服力。
  其三,权利说。此说认为代理权是代理人依法享有的实体权利。但属于什么权利,说法不一。有的认为是代理人可以对不定范围的第三人进行活动的绝对权利;(7)有的认为,代理权属于一种财产管理权;(8)持批评意见的学者认为“权利说”具有自身难以克服的缺陷,代理制度是为被代理人的利益而设的,这是众所周知的事实。若将代理人的法律地位解释为权利,必然得出代理制度为代理人的利益而设的结论,因为权利的最终落脚点为权利人所享有的某种利益。这种解释显然是于理不通的。(9)若依权利说,代理人在代理权限内就有充分的自主的行使权利,就有行使与不行使的自由。但代理人却只能按照被代理人的授权范围和意志去为被代理人的权利实现而行为,代理人在中间只不过扮演一个为被代理人权利服务的角色,他并没有享受到完成这种权利所实现的利益,因此此说存在缺陷。
  其四,否定说。此说为法国学者所倡导。该说认为,代理不这是监护关系、合伙合同关系、雇拥关系、委任关系的直接效力,并非独立的制度,也无所谓代理权。(10)《法国民法典》受这种学说影响很大,因此只有委任制度,而无严格意义上的代理制度。
  其五,权限说认为代理权名为权利,实质言之,代理权是与代理人自己的
  利益并无必然联系的权限。(11)持反对意见学者主要认为代理权限说将代理权等同于执行职务的权限,就意味着将代理权的发生视为雇佣关系、委任关系的法律后果,混淆了代理关系与代理基础关系的界限。
  其六,资格说。资格说又称能力说,此说认为代理人以被代理人名义为民事法律行为或资格或地位,是代理人实施代理行为的行为能力。(12)台湾法学者郑玉波也说过:“代理权者乃基于法律规定或本人授予,而生之一种资格也。代理权虽亦名为权,但与其他权利不同,盖其他权利皆依利益为依归而代理权对于代理人并无利益而言,故代理人只是一种资格或地位。”(13)此说内容前面代理权概念中已论述过,此不在赘述。笔者认为代理权归于资格说中的行为能力说较为确切。法律上的资格包括权利能力和行为能力,前者是民事主体取得权利承担义务的资格,而代理行为引起的权利义务直接归被代理人。显然,代理权不属于权利能力范畴。后者是依自己的行为实施法律行为的资格。代理行为属于法律行为,代理人依自己的行为实施这种法律行为,说其先进事迹行为能力,逻辑上应该没有错。
三、代理权的发生、行使和消灭
  (一)代理权的发生
  有的国家或地区将代理权可分为法定代理权和意定代理权,其发生的条件有所区别。我国民法将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。法定代理权是指定代理人根据法律直接规定而进行代理时的代理权,代理人和被代理人间往往有特殊的关系(如血缘、婚姻、隶属关系)。但德国民法将婚姻关系的代理归为意定代理,而非法定代理,称之为容忍代理权。(14)委托代理的代理权指代理人根据被代理人的委托而进行代理时的权利。委托可以是口头委托、书面委托或其他方法委托成立便形成委托代理权。但法律规定书面的,代理权的发生应当依书面材料为依据。指定代理是指人民法院或有关单位的指定而进行的代理。这种代理发生人民法院或有关单位的指定,但前提是没有委托代理人或法定代理人。还有的著作中将追认或默认授权列为代理权发生的一种特殊形式。追认或默认代理权是指行为人没有代理权、超越代理权、代理权终止后以被代理人的名义进行的行为,经被代理人追认的,就发生授权代理的效果,或者本人知道他人以自己的名义实施民事行为而不做否认表示的,视为同意,从而产生代理的效果。
  (二)代理权的行使
  代理权的行使是指代理人依据代理权实施民事法律行为。代理权的实质是代理人为实现被代理人的利益而行为。因此,代理制度关于代理权行使的最基本准则就是保证被代理人利益最大化。
  代理权的行使,是代理人以被代理人的名义进行民事法律行为,是一行为法律事实的发生过程。因此代理权的行使不仅要遵守代理制制度的规定,而且还要遵守民事法律行为制度的规定。要正确行使代理权就需要遵循以下几点原则:
  首先,必须在代理的权限内行使代理权。代理权是实施代理行为的法律依据。只有有代理权时,才能进行代理行为,否则为无权代理,而有代理权,这种权限也是有范围的,代理人只有在这个限度内实施代理行为方可产生代理的后果,如果超这个限度,就形成了超权代理。法定代理人应最大限度的保护被代理人的合法权益,这是原则规定的权限。委托代理人和法定代理人应在委托和指定的范围内进行代理行为,授权不明致使第三者受损,代理人和被代理人共同承担责任。
  其次,应当维护被代理人的利益,认真负责地履行代理职责。被代理人委托代理人,其代理目的就是在于更好维护自己的利益,代理人就应当认真负责的履行。如未履行职责给被代理人造成损失,代理人就承担民事责任,联合第三人串通损害被代理人的利益。代理人和第三人共同承担民事责任。代理人当然也有知情权,被代理人故意陷匿真实情况,代理人可不负责任或单方终止代理。
  再次,委托代理人应当亲自履行职责,不得擅自转托他人,委托代理中,有可能出于信任或有隐私,也可能是代理人有专业知识,如转托他人,很可能造成泄密,或让被代理人增添不信任感。但被代理人同意后可转托,否则要承担民事责任。如因情况紧急,不转托他人。
  最后,应当在法律规定的范围内贪污行使代理权,不得进行违法行为。违法行为是法律所禁止的,对于违法行为,被代理人自己不得进行,更不得委托他人进行。如双方明知而为。双方负连带责任。
  代理权可以在授权的范围内自由行使,有自由就必然有其约束,因此行使代理权就必然受到一定的限制,这种限制主要表现为以下两个方面:
  1、自己代理
  所谓自己代理,就是指代理人代理被代理人依自己为相对人实施同一民事法律行为。代理制度的意义就在于代理人以被代理人的名义同第三人为民事行为,来实现被代理人的利益的最大化。如果代理人和第三人为一体的话,就涉及到代理人的利益,那么代理人就很难去舍去自己的利益来保证被代理人的最大化利益,甚至被代理人无利可图,这样的结果显然违背了代理制度的初衷。因此,自己代理在没有被代理人允许或事后追认的情况下,法律不予承认。
 2、双方代理
  所谓双方代理,是指一个代理人同时代理双方当事人为同一法律行为。民事法律行为中,利益是焦点,双方的利益总是相矛盾的,只有经过双方商讨后来达到利益的平衡。如果一个人同时代理双方,去代理两个不相容的利益,就难免会顾及失彼;另外,双方代理极会出现代理人与其中一被代理人恶意串通来损害另一被代理人的利益,给社会经济发展带来不安定的因素。因此,除双方被代理人许可的情况下的双方代理,法律盖不予承认。我国《民法通则》第66条规定:“代理人和第三人恶意串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任。”
  (三)代理权的消灭
  1、代理权的消灭
  代理权的消灭,一些国家的民法中规定为两种情形,即基于基础关系和撤回。我国民法中将其分为三种情形,委托代理权消灭、法定代理权消灭和指定代理权消灭,分法虽然各异,但是实质大致相同。我国民法在委托代理中,“代理期间届满或者代理事务完成”、“代理人死亡”、“代理人丧失民事行为能力”及“作为被代理人或代理人的法人终止”与法定代理和指定代理权消灭中的“被代理人取得或恢复民事行为能力”、“代理人丧失民事行为能力”都应该归置于基础关系的消灭;“被供销理人取消委托或者代理人辞去委托”和“指定代理的取消”应该归置于撤回。
  2、代理权的消灭的后果
  代理权随代理关系的消灭而消灭,代理人不得再以代理人的身份进行活动,否则即为无权代理。
  代理权消灭后,代理人在必要和可能的情况下,应向被代理人或其继承人、遗嘱执行人、清算人、新代理人等,就其代理事务及有关财产事宜何等出报告和移交的义务。
  委托代理人应向被代理人交回代理证书及其他证明代理权的凭证。代理人不得留置,以防止出现无权代理或表见代理,给社会造成不必要的纠纷。

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南京市镇村道路管理办法

江苏省南京市人民政府


市政府关于印发《南京市镇村道路管理办法》的通知




宁政发〔2003〕202号



各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:


现将《南京市镇村道路管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○三年十月十七日



南京市镇村道路管理办法

第一章 总 则


第一条 为促进我市区县镇村道路建设和发展,加强对镇村道路养护和路政管理,根据《中华人民共和国公路法》、《江苏省公路条例》等法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内镇村道路(含镇村道路桥梁及其他道路设施)的养护与管理适用本办法。

第三条 各区县人民政府应当加强对镇村道路建设、养护和管理工作的领导,鼓励、支持集体和个人修建、养护镇村道路。

第四条 镇人民政府负责辖区内镇村道路的建设、养护和管理。区县交通主管部门负责镇村道路的路政管理,以及对镇村道路建设和养护的指导、监督与检查。

第五条 镇村道路规划由区县交通主管部门协助镇人民政府编制,报区县人民政府批准,并报市交通主管部门备案。

第六条 镇人民政府应当配备专人负责镇村道路的养护管理工作,并在地方财政中安排镇村道路小修保养、中修、大修以及必要的道路标准化、美化和改善工程等专项养护经费。

区县交通主管部门应当根据有关规定,每年列出镇村道路的养护补贴经费,确保镇村道路得到及时维护。

第七条 对维护镇村道路养护与管理显著的单位和个人,各区县、镇人民政府应当给予表彰和奖励。

第二章 养护管理


第八条 镇村道路的养护,应当参照交通主管部门规定的技术规范和操作规程进行。

第九条 镇村道路养护必须符合下列要求:

(一)保持镇村道路的完好、畅通。

(二)采取正确的技术措施,治理镇村道路存在的危害和隐患,提高养护工作质量,延长使用年限。

(三)根据规划对不能适应交通需求的路段和构造物以及沿线设施进行改善和增建,逐步提高镇村道路的质量。

(四)定期检查桥梁实际承载能力, 保持桥梁完好程度。

第十条 镇人民政府应当建立每月定期检查镇村道路养护质量的制度,加强对镇村道路养护工作的检查。

区县交通主管部门应当每半年对镇村道路的养护质量进行检查考核。达到或符合镇村道路养护质量要求的镇,可以根据国家有关改造农村公路的规定优先安排镇村道路改造和建设资金。

第十一条 镇人民政府应当按照区域绿化规划和道路养护技术规范的要求,植花种草,绿化美化道路。

第十二条 因自然灾害使镇村道路受损的,镇人民政府应当及时组织抢修。

第十三条 镇村道路养护作业应当采取相应的安全防护措施,设置明显的作业标志,保证养护地段的通行安全。

镇村道路大修和改善、改建施工的,必须提前在绕行路口予以公告。

第十四条 镇村道路建设与维护后,应当经具备资质条件的机构检测验收合格,方可交付使用。

第三章 路政管理


第十五条 镇村道路应当建立建筑控制区。建筑控制区自道路边沟外缘起(没有边沟的,从道路坡脚线外缘起)不少于五米。

镇村道路建筑控制区内,除道路路面防护、养护需要和必要的农田水利设施建设外,不得修建建筑物和构筑物。

第十六条 在镇道建筑控制区内从事下列行为的,必须经区县交通主管部门批准;其中属于村道的,应当经村民委员会同意,报县区人民政府交通主管部门备案:

(一)占用、挖掘道路的;

(二)需要埋设管线、电缆等设施的;

(三)原有的建筑物、构筑物需要改建或者扩建的。

镇人民政府应当协助区县交通主管部门做好镇村道路建筑控制区的管理工作,避免形成违章建筑。

第十七条 镇村道路及道路用地范围内禁止下列行为:

(一)设置不符合标准的高压电力线和易燃易爆的管线;

(二)倾倒渣土、垃圾,焚烧各类废弃物;

(三)摆摊设点、堆放物品、设置障碍;

(四)堵塞道路排水沟渠、填埋道路边沟;

(五)在两侧二十米范围内挖砂、采石、采矿、倾倒废弃物、进行爆破作业;

(六)损坏、污染、危及镇村道路安全或者影响道路畅通的其他行为。

第十八条 禁止车辆在运输货物着地的情况下行驶。

车辆运输易抛洒、滴漏、飞扬、散落、污染等物品时,应当采取有效的防护或者密封措施。

第十九条 镇村道路上增设平交道口,应当满足行车视距要求。平交道口与道路搭接处的路面应当采取硬化措施。

第二十条 占用、挖掘镇村道路的,施工单位应当编制施工路段现场管理方案和道路恢复方案。区县交通主管部门应当加强对施工路段现场的监督管理。

第二十一条 镇村道路应当根据建设的标准和有关规定设置相应的标志标牌及限载重量。

严禁在四级、等外级镇村道路和技术状况低于三类的桥梁上从事超限运输。
载货车辆应当主动接受区县交通主管部门车辆限载检查。

对于超限车辆,承运人应当自行卸去超限部分的物品。

第四章 法律责任


第二十二条 违反本办法规定,镇人民政府不列维护镇村道路维护经费和区县交通主管部门不列养护补贴经费,不能确保镇村道路维修资金到位的,市有关部门将减少对该地区道路建设的投资。

第二十三条 违反本办法规定的,区县交通主管部门可以依据《中华人民共和国公路法》、《江苏省公路条例》、交通部《超限运输车辆行驶公路管理规定》和《路政管理规定》的有关规定给予处罚;对公路造成损害的,按照《江苏省公路路产损失赔(补)偿费标准》规定收取公路赔(补)偿费。

第二十四条 区县交通主管部门和镇人民政府有关管理镇村道路工作人员应当依法履行职责,秉公执法,公正廉洁。玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则


第二十五条 本办法所称镇村道路是指除国、省、县道及城市道路以外,按照一定的技术标准建设,连接镇与镇之间、镇与村之间、村与村之间可供车辆通行的公共道路。

第二十六条 本办法自2003年12月1日起施行。



白城市人民政府关于印发白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)的通知

吉林省白城市人民政府


白城市人民政府关于印发白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)的通知

白政发〔2009〕19号


洮北区人民政府、开发区(园区)管委会,市政府各委办局、各直属机构:
《白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

   二○○九年七月七日

  白城市城区个人出租房屋税收征管办法(暂行)

第一条 为加强我市城区个人出租房屋税收征管,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规及相关政策的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 个人(含外籍个人、华侨和港、澳、台人员)在本市城区范围内(含各开发区)出租房屋应缴纳的各种税收的征收管理,均适用本办法。
第三条 个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第四条 纳税人应按本办法据实向房屋所在地的主管地税机关申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税等税费。
第五条 为了便于征管,对本办法第四条所列各项税费按综合征收率或按建筑面积核定税额进行计征。
第六条 个人出租房屋,按以下计征方式确定应纳税额:(一)对租金收入申报属实,能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据并符合当前白城市房屋租赁市场参考价格标准的,以租金收入和本办法规定的综合征收率计算征收。应纳税额计算公式为:应纳税额=租金收入×综合征收率(二)纳税人有下列情形之一的,地税机关可依据出租房屋建筑面积核定其应纳税额:1.拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的;2.发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经地税机关责令限期申报,逾期仍不申报的;3.纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
应纳税额计算公式为:应纳税额=出租房屋建筑面积×每平方米核定税额
第七条 个人出租房屋的税收综合征收率为7%。
第八条 每平方米应纳税额的标准由地税机关参照房产管理部门对出租房屋分地段、分房屋结构及用途核定租金标准参考价的办法予以核定,向社会公布,报市政府综合治税领导小组备案,并适时调整。
第九条 纳税人到地税机关办理税务登记时,必须出具房屋的产权证明。个人出租房屋地方税收的纳税义务发生时间为取得租赁收入的当天,并于次月15日内申报缴纳税款或按规定预缴税款。
第十条 个人出租房屋税收按照属地管理的原则,由房屋所在地地税机关负责征收管理。
个人有两处以上房屋出租的,应分别到房屋所在地主管地税机关申报缴纳税款或由代征方依法代征税款。
第十一条 地税机关根据《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》(公通字〔2004〕83号)文件规定,可以委托房管、街道、居委会(社区)、物业等(以下称“代征方”)代征个人出租房屋的税款。
第十二条 代征方必须同时具备的条件:(一)有固定的工作场所;(二)有熟悉相关税收法律、法规和业务的工作人员,能依法履行税收代征义务;(三)财务制度健全,核算规范;(四)掌握受托范围内纳税人的基本情况、经营方式、经营收入情况。
第十三条 地税机关(委托方)应与代征方依法办理委托代征税款手续,签订委托代征协议,发放委托代征证书。
代征方不得再自行委托其他单位或个人代征税款。
第十四条 地税机关(委托方)应依据实际入库的代征税款按国家规定的标准向代征方支付手续费。
对代征税款难度较大且完成较好的,由所在地财政、地税部门商定,给予代征方适当的奖励。
代征方不得从代征税款中直接提取手续费。
第十五条 地税机关(委托方)应对代征方有关办税人员进行相应的业务培训和政策辅导。如遇国家相关政策调整变更,应及时通知代征方,并视情况修改或终止委托代征协议,换发或收回委托代征证书。
地税机关应加强对代征方代征税款工作的监督、管理和检查。
第十六条 代征方应严格依照委托代征协议规定的委托事项进行税款的代征代缴工作,代征税款时必须开具完税凭证,并按规定管理、定期向委托方传递代征信息,结报完税凭证,解缴税款。对其他部门作出的与税收法律、法规相抵触的决定,代征方不得执行。
代征方代征税款时,应当出示委托代征证书并开具完税凭证,否则纳税人有权拒绝缴纳税款。
代征方按规定代征税款,纳税人拒绝的,代征方应及时查清纳税人或与纳税人有家庭关系人员的真实身份,并向综合治税办报告。综合治税办根据代征方提供的情况,分别进行处理。凡涉及党员、党员领导干部、国家公务人员的,应及时向有关部门(如机关党委、组织部门、纪检部门、公务员管理部门或纳税人所在单位)反馈,由相关部门对其作出相应处理,直至缴纳税款。
第十七条 出租人收取租金时,应按规定给承租人开具地税部门统一印制的发票。出租人未提供发票的,承租人有权拒付租金。承租人支付租金时,应当索取发票。从事生产经营的承租人支付的租金未取得合法发票的,不得在税前扣除。
第十八条 出租人必须接受地税机关依法进行的税务检查,如实提供有关资料和反映纳税情况,不得拒绝、隐瞒。
地税机关依法进行税务检查时,有关单位和个人应当支持协助,如实反映房屋出租的涉税情况,提供有关资料及证明材料。
第十九条 地税机关、代征方要建立与房屋产籍相关的税收管理档案和征收台账,详细记录出租房屋的出租人、承租人、座落地址、建筑面积、租赁期限、租金收入等涉税情况。
第二十条 地税机关要研究建立适应本地实际的房屋租赁税收协调管理机制。要加快信息化建设,充分利用当地有关部门出租房屋管理信息平台,加强协作配合,实现信息共享,提高征管效能。
第二十一条 公安、房管、财政、物价、工商等有关部门应积极支持配合地税机关依法做好对出租房屋的税收征收管理。
出租房屋管理部门应根据地税机关的要求,定期向地税机关提供个人出租房屋的相关信息。
房屋租赁中介机构应将每月的房屋出租中介服务信息,随同纳税申报资料上报主管地税机关。
第二十二条 个人出租房屋有违反本办法以及其他税收违法行为的,地税机关依照税收征管法及有关法律、法规及规章的规定进行处理。
第二十三条 本办法由市地税局、市财政局组织实施。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。