宜春市人民政府办公室关于印发宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）的通知
江西省宜春市人民政府办公室
宜春市人民政府办公室关于印发宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）的通知
宜府办发〔2012〕17号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
经市政府研究同意，现将《宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）》予以下发，请认真贯彻执行。
特此通知
二〇一二年三月二十六日
宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）
第一条 为加强房地产业税收的征收管理，防止税收流失，保障国家财政收入，维护房地产业市场公平竞争的纳税环境，促进依法治税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关税收法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本实施办法（以下简称“办法”）。
第二条 本办法所称的房地产业，是指在我市范围内转让土地使用权和销售不动产的业务，即所转让使用权的土地或所销售的不动产座落在我市境内，均应按本办法管理。转让土地所有权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。销售不动产，是指不动产所有权人（产权人）有偿转让不动产所有权的行为；不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的建筑物、构筑物、其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用一并转让的行为比照销售不动产。土地或不动产的租赁行为，应按“服务业”税目征收税收。
本办法所指称的地方税收（基金、费），包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、耕地占用税和教育费附加，以及防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金、地方教育附加等。
第三条 纳税人有下列情形之一的，经相关部门依法确权后，视同发生应税行为：
（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的；
（二）单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的；
（三）未到国土资源及房管部门办理土地使用权、不动产登记手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权、不动产所有权转让给他人的；
（四）土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的；
（五）接受他人委托代建不动产，而以受托人自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的；
（六）在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身开发工程的全部权利、义务有偿转让给他人的；
（七）城市建设规划拆迁，投资者以其他房屋安置给被拆迁单位和个人的；
（八）对一方提供土地使用权、一方提供资金合作建造不动产的，依据下列不同情况分别征税：
1．合作双方按比例取得部分不动产所有权，或出地方取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税，将出资方的投资额按出地方所分得房屋的比例确定应纳税营业额。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；
2．提供土地使用权的一方提供土地使用权，提供资金方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还提供土地使用权方的，对提供土地使用权的一方按“服务业--租赁业”征税，对提供资金方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为计税营业额；
3．合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业销售不动产征税。
第四条 纳税人自领取营业执照之日起30日内，到主管地方税务机关办理税务登记。外来经营户必须办理报验登记，生产经营时间连续12个月内累计超过180天的，应当到主管地方税务机关办理税务登记手续。全市范围内所有在售房地产项目，应纳入我市房地产业税收管理信息系统实施项目化管理。
第五条 纳税人适用的税种、税目、税率（征收率）、征收方式：
（一）转让土地使用权、销售不动产，分别按“转让无形资产”、“销售不动产”税目，征收5%的营业税。
（二）单位纳税人按转让土地使用权或销售不动产的所得缴纳企业所得税。对账务健全，能够提供真实、准确、完整的纳税资料，正确计算应纳税所得额的纳税人，其应纳企业所得税实行查账征收，企业所得税税率25%；对账务不健全，符合国家税务总局制定的《核定征收企业所得税暂行办法》列举情形之一的，其应纳的企业所得税实行核定征收，核定征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市、区）不低于4%；
个人独资、合伙企业、个人以及属于承包、承租、挂靠经营，经营成果归个人所有的纳税人，按转让土地使用权和销售不动产的所得缴纳个人所得税。纳税人不能提供真实、准确、完整的纳税资料，不能正确计算应纳税所得额的，其转让土地使用权或销售不动产的所得，实行核定征收方式计征个人所得税，其征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市）不低于4%；
个人出售自有住房按财政部、国家税务总局的有关文件规定，征收个人所得税。
（三）城市维护建设税。按实际缴纳营业税额计征，税率标准为：城市7%，县城、建制镇5%，城市、县城、建制镇以外的1%。
（四）土地增值税。从事房地产开发的纳税人，必须按规定预征土地增值税：对住宅项目，普通标准住宅预征率为1%、非普通标准住宅（含车库）预征率为3%，店面预征率为5%，转让土地使用权预征率为7%。
土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30-60%。对符合土地增值税清算条件的，必须进行土地增值税清算；对符合核定征收条件的，按以下标准核定征收土地增值税：对住宅项目，普通标准住宅核定征收率为3%，非普通标准住宅核定征收率为5%；对非住宅项目，商铺核定征收率为7%，其它非住宅（含车库）核定征收率为5%。
（五）房产税。房产税由产权所有人缴纳，采用从价计税：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
（六）城镇土地使用税。对座落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房地产开发项目，应缴纳城镇土地使用税。
1．以出让或转让方式，有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2．在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
3．纳税人以实际占用的土地面积为计税依据。持有县以上政府部门核发的土地使用证书的，以土地证书确认的土地面积为准；尚未核发土地证书的，以土地管理部门的批文所确定的土地面积为准；既无土地使用证书，又无批准文件的，由纳税人据实申报土地面积，待土地使用证书核发后再作纳税调整。房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。
（七）印花税。纳税人从事上述房地产业务，与对方订合同时，均应按照合同的金额，按规定的税率申报缴纳印花税。
（八）教育费附加按实际缴纳的营业税额计征，征收率为3%。
（九）契税、耕地占用税按相关政策执行。
（十）防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金、地方教育附加按省、市人民政府和相关单位规定的适用征收率代征。
第六条 纳税人因转让土地使用权、销售不动产而向对方收取的全部价款和价外费用为营业额。全部价款是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励金、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。
纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由，以及单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的，主管地税机关应依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定其计税营业额。
第七条 纳税人转让土地使用权或销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
第八条 纳税人应按《税收征管法》及其他税收法律法规的规定及时向主管地方税务机关进行纳税申报。
第九条 房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。自开票纳税人在申报地方税收（基金、费），且通过网上银行扣款成功后，可根据实际情况在江西省“建筑业、房地产业管理信息系统”企业端自行开具发票；代开票纳税人需要开具发票时，应提供相关资料，向主管地税机关申请开具。未缴清地方税收（基金、费）或者提供涉税资料不全的，主管地税机关不得为其开具发票。
第十条 房地产业所发生的地方税收，由其所在地主管地税机关负责征收管理，在市中心城区从事房地产开发所产生的地方税收（基金、费），按新修订的《宜春市中心城区房地产、建筑业税收征收管理办法》执行。纳税人必须在规定的纳税期限内申报纳税（按工程项目），不得违反规定异地纳税。
第十一条 项目销售完毕后，主管地方税务机关应对项目进行税款清算。主管地方税务机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时通知纳税人补缴入库；对多缴税款的项目，应按规定退税或抵缴下期应纳税款。
第十二条 市、县（市、区）发改委、国土资源、城乡规划建设、房管等相关职能部门应积极支持和协助税务部门工作，配合地税机关抓好全市房地产业税收征管。
（一）发改委应在房地产开发项目自核准之日起30日内向税务部门传递有关房地产项目核准批文。
（二）国土资源部门应向税务部门及时传递土地使用权交易信息，内容包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等，在办理土地使用证时严格执行“先税后证”的有关规定。办理土地权属登记或变更登记的单位、个人必须向国土资源部门提供已纳税证明，凡未提供已纳税证明的，不能办理土地权属登记或变更登记。国土资源部门应定期向税务部门传递土地权属登记或变更登记的信息，税务机关应对上述信息认真核对。
（三）城乡规划建设部门应将通过审批的全市房地产开发项目信息每月月末定期传递给税务部门，项目信息包括规划土地位置、用途、总建筑面积等。
（四）房产管理部门在办理有关房屋权属转移或变更登记手续时，必须严格执行“先税后证”的有关规定。办理房屋权属转移或变更登记的单位、个人，必须向房产管理部门提供契税完税凭证和与实际转让金额一致的销售不动产发票原件，核对无误后同时将销售不动产发票复印件存档备查。凡未提供销售不动产发票和契税完税凭证的，不得办理房屋权属转移登记。同时，房产管理部门应定期将房屋权属转移登记的信息传递给地税部门，地税部门应对上述信息认真核对。
地税契税征收窗口应依据纳税人提供的完税证明和主管税务机关的审核意见，受理契税办理事项，对于报送资料不全者，不予受理。同时，税务部门将税收管理过程中获取的信息定期传递给各有关职能部门。
第十三条 本办法未尽事宜，依照现行税收法律、法规规定执行。
第十四条 本办法由宜春市地方税务局负责解释。
第十五条 本办法自下发之日起施行。
当前涉农职务犯罪的特点、成因及对策分析
□杨改珍 王维新
党的十七届三中全会审议通过了《中共关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确提出了新形势下推进农村改革发展的政策措施，为中国特色社会主义新农村建设带来了新的春天。“三农”问题是关系党和人民事业发展的全局性和根本性问题，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安。近年来，涉农职务犯罪频频发生，严重影响了农村经济发展和社会稳定，甚至关系到全面建设小康社会的大局。检察机关作为法律监督机关，在保障社会主义新农村建设顺利推进方面肩负着重要职责。笔者结合近年来我院查办的涉农职务犯罪案件，对当前涉农职务犯罪的特点、原因进行了一些调查和分析，提出了预防和减少涉农职务犯罪的对策。
一、涉农职务犯罪的特点
1、犯罪主体趋向职务化，权力化。近年来，涉农职务犯罪中的犯罪人员由管钱管物人向掌权人变化这是一个突出的特点。在过去查办的案件中，犯罪人员多是农村信用社、供销社工作人员和乡镇、村中的财会人员，犯罪性质多为贪污、挪用公款。而近年来乡镇、村干部犯罪案件明显增多，受贿、行贿案件明显上升，利用手中权力加大水利工程造价，套取公款等等，犯罪手段由侵占型向擅权型转化，表明了滥用职权、权钱交易等腐败现象在农村的滋生蔓延。
2、犯罪涉及领域多元化。与过去相比，近年来涉农职务犯罪涉及领域广得多，其中涉及土地征用费、户籍管理、退耕还林、农村基建贷款的案件居多。
3、共同犯罪现象突出。过去涉农职务犯罪一般是单人作案，近年来却接连出现合伙性犯罪，合伙性犯罪有上升趋势，并且通常是乡、村党政主要领导与财会人员共同作案，贪污或挪用公款。
4、社会危害性大。在涉农职务犯罪案件中，乡镇、村干部的经济犯罪比一般农村经济组织人员犯罪具有更大的社会危害性。它最直接地侵害了广大农民的经济利益，其受害面大，社会影响大，后果严重。这些经济犯罪分子利用职权谋取私利侵害一方百姓，败坏党风党纪，影响党和政府的形象和威信，造成社会不安定因素。
二、当前涉农职务犯罪的成因
部分农村干部之所存在这样的问题，通过多方调查、分析，有以下几方面的原因。
1、权力集中，监督薄弱，给腐败分子以可乘之机。失去监督的权力必然走向腐败。改革开放以来，随着农村经济的快速发展，乡镇站、所直至基层农村组织管理的权限也大大增大，很多灸手可热的生产要素如土地、森林、水利、资金等开发利用权相当一部分掌握在农村干部手中。尤其是乡镇领导干部的权力非常大。个别人大权在握，"家长制"作风严重，大小事情个人说了算，民主集中制受到破坏。有些县镇领导干部和管理部门在村干部管理监督上存在官僚主义，对村干部的情况并没有深入农民群众中了解群，因此掌握不了村干部工作中的一些实际问题，对村干部的要求、监督往往只限于形式。“山高皇帝远”，对于位于基层村干部也疏于管理，且乡镇主要领导的权力过于集中，又缺乏有效监督，使某些腐败分子乘机滥用职权，大搞权钱交易。
2、制度不严、管理松懈，为产生犯罪提供便利条件。涉农职务犯罪案件中普遍存在财务制度混乱的问题。有章不循、无章可循，出纳、会计一人兼，有的村干部直接经手财务；乡镇领导手中握有大量公款，收取的公款长期不交财务，自收自支，以白条、虚假发票冲帐、隐瞒收入等手段进行贪污、挪用公款。
3、主观上放松学习，淡化思想教育。由于农村工作的特殊性，学习制度、工作制度相对松散，农村的法制教育、思想教育薄弱是存在于村干部中的普遍现象。农村的教育水平不高，村干部都是由本村人担任，相对来说素质较低，思想觉悟也不高，在学习制度、工作制度职落实上也相对薄弱，有些农村干部长期不读书、不看报，乡镇领导也不重视对村干部的思想改造。
4、农村群众法律意识淡薄，使犯罪分子恣意妄为。由于历史和经济文化的原因，农村中的法律意识比较淡薄。多数农民对乡村干部向来有敬畏感，他们不懂得干部的哪些行为是违法或违纪的，即使利益受到侵害也不知揭发、举报。一些犯罪分子正是利用了农民的这些弱点，有恃无恐，连续作案。
三、预防和减少涉农职务犯罪的对策
村级干部作为基层干部，直接代表人民群众利益，也是党的农村政策的具体执行者，村干部素质的高低直接关系到广大农民群众根本利益，对党和政府的形象、农村的稳定至关重要，不可忽视，应采取如下对策，从源头预防和减少涉农职务犯罪的发生：
1、加强农村干部队伍建设，提高干部素质。上级有关部门要进一步加强对农村干部的管理、监督，特别是监督要落到实处；选好用好干部，从组织上保证干部质量。农村各级组织要加强思想建设、纪律作风建设、规章制度建设，开展反腐倡廉教育，提倡艰苦奋斗精神，与农民群众同甘苦共患难，全心全意为农民群众服务。当前，要紧密结合社会主义法治理念教育和大学习、大讨论活动，对农村干部进行思想教育，增强服务意识，从思想上自觉抵制腐败思想的产生。
2、建立健全监督机制。一是建立健全财务制度，严格执行财务制度，任何人不得越俎代疱，领导干部除掌握适当的工作接待费外，不得经管其他款项；二是实行审计监督，对乡村两级干部进行定期审计和离任审计；三是加强民主集中制，乡级领导干部要接受党委和政府、人大的监督，村干部要接受村民委员会的监督。四是建立农民群众评议干部制度，定期对农村各级组织和干部进行群众评议，实行群众监督。
3、加强农村法制宣传，提高农民的法律意识。通过送法进农村、宣讲法制课、举报宣传周、散发宣传资料、法律咨询服务等多种形式开展农村法制宣传和反腐败斗争宣传，通过展示反腐败斗争成果，用生动的案例说话，提高农民的法律意识、监督意识、反腐意识。
4、加大打击和预防涉农职务犯罪力度。查处打击涉农职务犯罪是检察机关依靠群众、发动群众依法遏制犯罪、震慑犯罪的强有力手段，是今后应当着力加强的工作，这就要求我们要不断研究涉农职务犯罪的新动向，新特点，探索打击犯罪的有效途径。在打击的同时还要积极做好犯罪预防工作，从源头上杜绝涉农职务犯罪的发生。
作者：杨改珍 王维新
单位：陕西省宝鸡市渭滨区检察院
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