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北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 20:51:15  浏览:8681   来源:法律资料网
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北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知

北京市人民政府


北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知

京政发[2003]3号

各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:

现将《北京市已购公有住房上市出售实施办法》印发给你们,请认真贯彻执行。





二○○三年二月十八日



     北京市已购公有住房上市出售实施办法



为进一步推动本市已购公有住房上市出售,满足居民改善住房条件的要求,促进房地产市场持续健康发展,根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

一、本办法所称已购公有住房,是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定,购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。

二、本办法适用于本市行政区域内已购公有住房首次上市出售。

对在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理,另有规定的,从其规定。

  三、市国土房管局(市政府房改办公室,下同)是本市已购公有住房上市出售的主管机关,负责本办法的组织实施和监督检查。区、县国土房管局(区、县政府房改办公室,下同)负责本行政区域内已购公有住房上市出售的管理和具体实施。

  本市计划、财政、税务、物价等行政管理部门按照各自的职责权限,依法做好已购公有住房上市出售的管理工作。

四、上市出售已购公有住房,出售人凭房屋所有权证(房屋所有权共有的,还需提交共有人同意出售的书面意见)、身份证或其他有效身份证明、与产权单位签订的公有住房买卖合同、与买受人签订的已购公有住房买卖合同,由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。

对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定(规定住满五年内容的除外)的已购公有住房,应按照法律、法规规定和与单位的约定执行。

五、已购公有住房上市出售,应当依法缴纳有关税费,取得收入。取消本市有关部门关于已购公有住房上市出售成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。

城镇居民上市出售按房改成本价购买的公有住房,在按规定缴纳税费后,收入全部归产权人个人所有。

城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房,在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后,收入全部归产权人个人所有。同时,也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后,按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。应按当年房改成本价6%计算扣除的价款,由区、县国土房管局交易管理部门代收代缴,其中,本市城近郊八区应按月上缴市国土房管局,再由市国土房管局统一上缴市财政,纳入市住房基金专户管理。原产权单位要求返还的,由市财政返还。

六、上市出售的已购公有住房,由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。权属登记部门在制发房屋所有权证时,应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并加盖印章。

按房改成本价购买公有住房的城镇居民,也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后,向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。

已购公有住房的土地使用权是以划拨方式取得的,前述补交的土地出让金或土地收益依法上缴财政,专项用于城市基础设施建设;已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的,按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制,分别上缴中央财政和地方财政或返还原产权单位,专项用于发放住房补贴。其中,已购公有住房原产权单位属行政机关的,全额上缴财政;属事业单位的,50%上缴财政,50%返还原产权单位;属企业的,全额返还原产权单位。

七、已购公有住房上市出售涉及的供暖费、物业管理费和公共维修基金等事项,出售人应如实告知买受人,并将处理方式写入房屋买卖合同条款中。

鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式,实行货币分配。

八、居民购买并居住一年以上的已购公有住房,上市出售时免征营业税。居民购买并居住不足一年的已购公有住房,上市出售时营业税按售价减去住房补贴面积标准部分的经济适用住房价款、已支付的超标处理款、向财政或原产权单位缴纳的款项和税费后的差额计征。

已购公有住房上市出售时,暂免征土地增值税。

对产权人出售自用五年以上且是家庭唯一生活用房的已购公有住房所得,免征个人所得税;不符合上述免征个人所得税条件的产权人出售已购公有住房,其应纳税所得额为产权人个人出售已购公有住房的销售价格,减除住房面积按经济适用住房价格计算的价款(以市政府公布的经济适用住房基准价为准)、原支付超过经济适用住房基准价格的房价款部分、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

九、居民上市出售已购公有住房一年内新购商品房的,按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。其应缴纳的营业税、契税、个人所得税,均由国土房屋管局代征,并开具完税凭证及房(地)产交易的发票。

十、居民所在单位或者住房的原产权单位认定居民已购公有住房超标的,应于本办法公布之日起两个月内,按有关规定处理完毕。两个月后,居民即可按本办法上市出售已购公有住房。

十一、已购经济适用住房上市出售,由购买人按成交额的3%补交土地出让金。

  十二、本办法自2003年3月1日起施行。本办法在执行过程中的具体问题,由市国土房管局和有关部门协调解决。






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论情势变更制度的适用要件
王德山

内容提要:适用情势变更制度必须具备一定的要件。在判定是否可以适用情势变更制度时不能仅仅以显失公平作为唯一依据,还应将“合同目的不能实现、合同不能履行”两种情形作为判定的依据之一。认定“显失公平”应当通过经济成本核算,以当事人是否遭受较大亏损作为基本认定依据。情势变更与商业风险应述种属关系,情势变更实为商业风险的情形之一,二者不存在所谓的区别,若发生情势变更而依法不能适应情势变更制度的,可称之为“风险自负”或“风险自担”。
关键词:情势变更,情势变更制度,适用要件

Studies on Applicable Condition of the Situation-changed System
Wang de_shan Shen min rong
(Law Department, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)
Abstract: The situation-changed system has its applicable condition. Beyond distinct un-justice, purpose-lost and unfulfillable contract are bases in determining whether the situation-changed system is applied. The method of costing should be used in judging distinct un-justice. The changed-situation is one of commercial risks. The changed-situation which cannot be applied in the situation-changed system is calling self-burdening risk.
Key words: the changed-situation; The situation-changed system; legal application

一、要件概述
合同订立后发生情势变更,当事人主张使用情势变更制度予以救济,应当具备两大基本要件:第一,须有情势变更的客观事实;第二,情势变更致合同履行显失公平、或合同目的不能实现、或合同不能履行。两大条件同时具备,当事人可以寻求情势变更制度的法律救济。对前一要件所涉及的问题理论上基本不存在争议,本文不作论述。但后一要件目前并未得到较好解决,甚至存在很大的误解。
适用情势变更制度的后果要件,目前理论界仅仅论及“显失公平”,但笔者认为,除显失公平外,还应包括合同目的不能实现、或合同不能履行两种情形,但凡上述三种情形之一者,均应允许当事人主张适用情势变更制度。情势变更引起的法律后果未必都是显失公平一种情形,某些情势变更将导致当事人订立合同的目的不能得以实现,继续履行合同已无价值,或者客观上不能履行合同。
合同目的不能实现以及客观上不能履行合同,并不等同于显失公平,它们之间有着本质的区别。如,男士刘某与女士马某办理了结婚登记手续,刘某于是与照相馆订立合同,约定某日与其妻子到该照相馆拍摄结婚照,并向照相馆缴纳了3000多元的照相费。但还未到约定的拍照日,刘某与马某离婚。刘某因与妻子离婚,继续履行照相合同已无意义可言。而且,上述情形很难以“显失公平”的尺度进行衡量。因此,在决定是否适用情势变更制度时,应将不能实现合同目的或客观上不能履行合同作为独立的认定依据之一。如果将后两种情形排除在外,将导致情势变更后当事人难以依据情势变更制度得到法律救济。
二、显失公平及其认定
(一)普通意义的显示公平与情势变更中的显失公平
就情势变更中的显失公平而言,应当有别于普通意义上的显失公平。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平”。据此,显失公平是可归责于一方当事人过错行为所致,一般是一方当事人出于故意或重大过失所为,且对这一结果的发生事先已经有所预见,即在主观上,一方有利用优势或利用对方轻率,没有经验的故意;在客观上,当事人在给付与对待给付之间利益失衡。 这与情势变更原则中的显失公平的内涵所要求的不可预见性和双方的无过错性显然有所区别。即情势变更中的显失公平完全是由于合同当事人意志以外的原因而导致合同继续履行对一方当事人明显不公平,双方当事人对此均无过错。因此,情势变更中的显失公平应当与普通意义上的显失公平加以区分,不能以普通意义上的显失公平标准直接衡量情势变更中的显失公平,并由此决定是否适用情势变更制度。
(二)经济成本核算
情势变更一般来说是客观的,显而易见,易于判断。换句话说,对情势变更的事实认定一般不存在较大的主观性和自由裁量空间,但继续维持原合同效力是否显失公平则存在较大的主观随意性和自由裁量空间。因此,如何界定和评判显失公平成为适用情势变更制度的最为关键所在。
如何界定和评判显失公平,也就是显失公平的标准是什么。目前,有关显失公平的论述基本上都是抽象性、概括性的描述,主观色彩较浓。如,显失公平是指权利义务的配置明显不对等,使一方处于重大不利的境地;这种不对等违反公平原则,超过了法律允许的限度等等。 因此,对显示公平的认定没有一个客观的界定和评判尺度,凭由法官自由裁量。其后果是仁者见仁,智者见智,严重影响当事人的权益,大大削弱了情势变更制度的价值。
为了使情势变更制度中的显失公平界定标准客观化,标准化,笔者主张,以成本核算来界定显失公平。当事人因情势变更,如价格涨跌、货币贬值等等,使其经济利益受到影响,并以此为由而主张情势变更制度救济的,必须进行经济成本核算,以经济成本作为衡量尺度,以“正负零”作为判断标准,即如果因情势变更而导致一方所获利益显著低于其成本,也就是该项交易严重亏损,遭受较大经济损失时,可以认定为显失公平。如果情势变更使得一方当事人获得的利益仅仅是相对降低或减少,但从成本角度分析,仍然可以获得经济利益,只是获利多少的问题,不能以此认定为显失公平并适用情势变更制度。为了进一步说明该问题,现择两例比较说明:
案例1.原告煤气公司与被告仪表厂签订《煤气表散件供应合同》,仪表厂向煤气公司供应J2.5煤气表散件7万套。每套散件单价57.30元,总价款为401.1万元。之后,在合同履行过程中,生产煤气表散件的主要原材料铝绽价格由签订合同时国家定价为每吨4400元至4600元,上调到每吨16500元,由此,散件的成本上涨到每套70.22元,若继续按原合同价格及数量履行,仪表厂将遭受100多万元的经济损失。
案例2 :顾某夫妇准备出国,决定将原居住的房屋出售。2001年8月,顾某与同村村民戴某签订了房屋买卖协议。协议约定成交价格为13万元,戴某当即将10万元交付给顾某。但就在顾夫妇办理出国手续期间,当地房价狂升,由当初签约时每平米1000元左右到约定的交房日前,该地段房价陡升至每平米2000元,且还在继续攀升。顾某夫妇觉得如此卖房吃了大亏,便以种种理由拒绝交房。2003年1月,戴某起诉至法院,要求判令顾某夫妇履行房屋买卖合同。庭审中,顾某夫妇提出,目前房价已狂升至当初协议约定价格一倍多,履行原合同对被告明显不公。请求法庭支持被告因情势变更继续履行协议显失公平而解除协议的要求。
上述案例是否构成情势变更中的显示公平,经过成本核算和通过对比,可以得出结论。案例1,在合同履行过程中,因生产煤气表散件的主要原材料价格暴涨,导致散件的成本由每套57.30元涨到70.22元,仪表厂如果按原合同继续履行,将导致其不但无利可图,反而亏损100多万元,显然显失公平。但案例2的情形却不同,合同签订后虽然房价暴涨,前后房屋买卖价格相差很大,但从成本角度分析,顾某夫妇并不因此而亏损,仅仅是与合同履行时的市场价格比较少获利而已(如果合同订立时就低于其购房价格或建房成本,已不属于情势变更)。故不能仅仅前后价格之间的差价即认定为显失公平。
以经济成本作为判断标准主要适用于直接从合同中获取经济利益的当事人,如本文案例中的卖方(起码其订立合同的主要目的是为获取经济利益)。无论是以营利为目的的商人(经营者),还是偶尔从事一项交易的普通当事人,其签订有偿合同,从事交易,必然存在一方当事人从中直接获得经济利益。因此,针对此方当事人在认定是否显失公平时,应当进行成本核算,以“正负零”作为判断标准客观、公正,易于判断,这样完全可以避免对显失公平认定的主观随意性。同时,在认定是否构成显失公平而适用情势变更制度时,必须避免和注意以下情况:
1.当事人所获经济利益进行纵向和横向比较
所谓纵向比较,即签订合同时交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金相比较。所谓横向比较,即当事人的交易价格或酬金与第三人同等条件的交易价格或酬金相比较。在许多合同中,特别是买卖合同中,市场价格时常发生变动,有涨有跌,并因此而影响到当事人的经济利益。合同履行时的价格或酬金高于或低于签订时的价格或酬金,或者比第三人的交易价格或高或低,虽然对一方当事人的收益有影响,甚至影响较大,但不能仅仅因此就认定为显失公平并主张适用情势变更制度。类似本文案例2中的情形,之所以有许多人认为构成显失公平, 就是仅仅从合同签订前后的市场房价进行纵向和横向比较,表面上似乎对一方当事人有失公平。以该案为例,如果合同订立后当地房价普遍下降了,买方亦必将认为因此多付了款并进而主张显示公平。若交易者都以此为由而主张情势变更,交易安全无法得到保障,诚实信用原则将遭到破坏。故笔者认为,不能仅以卖多卖少、赚多赚少、收益多少来衡量与评判是否构成显失公平。目前,理论界正是由于这种不自觉地进行横向和纵向比较,以赚多赚少,收益多少作为显失公平的判断标准,使得本不应当适用情势变更的情形而适用情势变更,最终导致情势变更原则的适用范围和自由裁量的空间无限扩大,实属对情势变更中显失公平的重大曲解,其结果必然有悖于诚实信用原则。
2.另一方是否获取暴利不是显失公平的判断因素
有人认为,在界定显失公平时,将另一方获取暴利作为显示公平认定中的要素之一。 笔者认为,另一方是否“获取暴利”不应作为认定是否显失公平的考虑因素,只需考虑对一方当事人是否显著“不利”,遭受较大的经济损失即可。因为,第一,对一方当事人显著“不利”,另一方当事人未必就因此而获得暴利。反之,一方当事人获取暴利,对另一方当事人未必一定显著“不利”;第二,另一方当事人在签订合同时,只要遵守诚实信用原则,无其他违法违规之处,其获利多少,作为私法领域而言,法律不应干预。
3、以超过“法律允许的限度”作为认定显失公平的要素之一
有观点认为,当事人所获得的利益超过了“法律允许的限度”亦作为认定显示公平的要素之一。 笔者对此不敢苟同。截止目前还未看到法律或法规对“允许的限度”作出过规定,当事人所获得的利益是否超过了“法律允许的限度”,事实上无据可凭。而且在市场经济体制下,就私法领域而言,法律、法规也不宜作出此规定。故所谓“法律允许的限度”不应作为显失公平的认定依据。至于关系国计民生的特殊行业或产品,如医药零售等行业,国家对其交易价格作出限制性规定,当事人超越限制性规定,其本身就是违法行为,已不属于显失公平的范畴。
在以经济成本作为认定标准时,首先,该种衡量标准不适用于股票、期货等等特殊行业,本身具有投机性的合同及射幸合同;其次,当事人的交易所得利益是否低于其成本,须由其本人负举证责任,提供真实的材料,必要时可以由合法机构进行评定;再次,交易所得利益低于其成本必须是显著的,亏损较为严重。至于亏损的严重程度可根据具体案情来确定,但总体来说不能因整个交易仅仅赔了几块钱就主张显失公平而滥用情势变更原则。最后,严重亏损必须是因情势变更而导致,不能为其他因素所造成。
三、不能实现合同目的
合同订立后情势变更维持原合同效力,并不一定都导致一方当事人遭受严重的经济损失,但可以使得一方当事人,甚至双方当事人订立合同的目的无法实现,即合同目的落空,在此情形下,当事人可以主张情势变更制度。换而言之,法律应以当事人订立合同之目的能否实现作为认定和评判是否适用情势变更制度的依据之一。
任何当事人签订合同必然有其期望达到的目的,或获得经济利益或其它。绝大多数合同,至少有一方当事人是为了获取经济利,但另一方当事人或个别合同的双方当事人签订合同的目的并非从中直接获取经济利益,如照相合同、婚庆合同、仓储合同中的照相方、新郎新娘方、存货方等等,因此而无法进行成本核算。对此,应以能否实现当事人订立合同之目的作为认定依据,即若因情势变更而导致一方或双方当事人订立合同的目的不能实现,当事人继续履行合同将毫无价值和意义,则可以适用情势变更制度。如本文前述照相合同,刘某订立合同的目的并非获取经济利益,对于刘某而言也无法进行经济成本核算,但问题是合同订立后,刘某与马某办理了离婚手续,不再是夫妻,情势因此而发生了变更,如果继续履行该合同对于刘某显然已无价值和意义可言。
如何认定当事人签订合同的目的?笔者认为,当事人签订合同的目的一般而言是客观的、外在的,一个普通人完全可以作出判断。如在有偿合同中,收取钱款的一方当事人,可以认定为其目的是获取经济利益,至少其主要目的是获得经济利益,如,合同中的卖方等。而交付钱款的一方当事人由于合同种类不同,目的各有不同。如上述照相合同中,刘某订立合同的目的是拍摄结婚纪念照作为夫妻二人的结婚纪念。
如果当事人订立合同的目的是为获取经济利益,并因经济利益受到严重影响而主张情势变更制度,应当首先进行经济成本核算,只有在订立合同的目的不是为了获取经济利益,不能进行经济成本核算的情况下,才考虑其订立合同的目的能否实现作为决定是否适用情势变更制度的依据。
四、履行不能
如因情势变更致使当事人客观上不能履行合同,当事人可以主张适用情势变更制度。客观上不能履行合同,包括全部不能和部分不能、暂时不能和永久不能。履行不能即有别于显失公平,也有别于不能实现合同目的。当然,合同全部且永久性不能履行,当事人主张适用情势变更制度而解除合同,其结果必将导致当事人订立合同之目的不能实现,但这毕竟是适用情势变更制度的结果。另外,如果是部分不能履行或暂时不能履行,只是对合同进行变更,或许并不影响当事人订立合同之目的。因此,应将合同履行不能作为适用情势变更制度的认定依据之一。
五、情势变更与商业风险
商业风险是交易者在交易活动中未来可能遇到的对交易者潜在的各种不利的因素或情形。任何交易者的每一项交易行为都可能遇到各种风险,只是风险大小不同而已。如自然事件、社会事件、政策调整、价格涨跌、货币贬值、贸易壁垒、投资失误甚至上当受骗等等,并因此而影响交易者的目的最终能否达到,或使交易者遭受一定的经济损失。因此,商业风险可以说是一个空泛的、抽象的概念,泛指导致经营或交易行为成败或使交易者遭受经济损失的一切不利因素或情形,包括主观因素和客观因素,均应属于商业风险的范畴。
具体到合同中,合同签订之后,如果虽有情势变更,但合同未因此而变更或解除,仅使得一方当事人利益因此而受到一定的影响,未能完全达到其订立合同时预期的目的。反之,因适用情势变更制度而变更或解除合同,最终未能达到另一方当事人订立合同时预期的合同目的。上述情形,无论前者或后者,对于合同当事人而言,本质上均属于正常的商业风险的范畴。案例2,房屋买卖合同签订后当地房价暴涨,合同约定的价格大大低于合同履行时的市场价格,顾某夫妇因此相对少收入一部分房款。但顾某夫妇仅仅是相对少收入一部分房款,事实上并不显示公平,因为合同订立时的房价应是物有所值,不能仅因后来房价上升而主张适用情势变更制度请求变更或解除合同,不利后果当由其自己承担。按照传统理论认为,上述情况属于商业风险。案例1,由于原材料价格上涨导致生产成本大大提高。无论是解除合同还是继续履行原合同,必将导致至少有一方当事人不能实现原合同订立之目的,即要么不能获得合同标的物,要么不能获得预期的经济利益。因此,该情势变更不能不说是双方当事人遭遇的商业风险。
总之,无论何种情形,因情势变更总有一方当事人不能完全达到其合同订立时的期望,或至少有一方当事人因情势变更而受到一定的影响。因此,笔者认为,商业风险与情势变更之间属于种属关系,即情势变更属于商业风险之一种。
某些商业风险是由于可归责于当事人原因所致,如判断失误、经营失策,当事人存在主观过错。某些商业风险属于不可归责于当事人的原因所致,即因当事人意志以外的原因所致,如物价涨跌、币值升贬、政策调整等等。其中情势变更即属于后者。但有时尽管情势发生变化,并因此给合同当事人的经济利益造成一定的减损,也不能因此适用情势变更制度,由此而造成的经济利益减损或不利后果则由当事人自己承担,如案例2。正因如此,人们习惯上将该种情势变化归为正常的商业风险。由此引发了学者们对情势变更和商业风险之间所谓区别的讨论。
笔者认为,商业风险本不属于法律上的概念,与情势变更也本不属于一个层面的概念,因此很难将二者作一比较。理论界虽有不少文章将二者进行比较,但比较结果难以让人信服。关于二者的主要区别的表述虽不完全相同,但基本上一致认为:第一,主观要素不同,即情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服,双方均无过错。商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的,而当事人没有预料到,主观上有过错;第二,发生原因不同,即情势变更是由当事人以外的原因即其不能预料的事由所引发。而商业风险的发生则与经营者的素质、经验等自身因素有关,取决于经营者是否遵守商品的价值规律,是否了解市场行情以及对市场信息的判断力等,这种风险是商业活动中的正常风险;第三,产生影响不同,即情势变更一般会对合同的正常履行产生重大影响,致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失;而商业风险所产生的影响则较小,不会造成合同履行不能或合同目的不达的后果。
对于上述区别的论述值得商榷,该区别实际上是对商业风险狭隘和片面的理解。笔者认为,因情势变更而致合同变更或终止,其本身就是合同当事人应承受的一种商业风险,上述所谓的区别事实上是不存在的。第一,情势变更,当事人固然没有过错。但是,当事人遭遇的商业风险,当事人有无过错,要具体情况具体分析。很多商业风险当事人未必能够预见到,其出现同样不能全都归责于当事人,如市场行情的异常变化、币值涨跌等等。因此,当事人有无过错不能绝对化、一概而论。第二,二者发生的原因并无本质区别。情势变更是由当事人以外的原因所引发,而某些商业风险不可否认,可能因当事人经营、管理失误而造成,但不排除当事人意志以外的原因,不为当事人所左右的意外因素所导致,如价格异常变动、币值涨跌等等。第三,商业风险可以说是一个空泛的、抽象的概念,并非指一个具体的事件或行为,离开具体的事件或行为,根本谈不上对合同有无影响或影响大小。有人认为,“如果某一风险(如物价的上下波动、币值的一般变化)虽然会给当事人的经济状况造成一定影响,但并未严重损害当事人的经济利益,也没有妨碍合同的正常履行,则属商业风险范畴;如果某一风险,超出了一定范围,则可能演变成情势变更。例如,货币大幅度贬值,物价在短期内数倍增长,国家政策法规重大变更等”。 这种以对合同的影响大小来划分二者的区别,一方面其本身不科学、不严谨,另一方面,主观性极强,没有一个客观判断标准,不利于实务操作。其实这也恰恰说明二者没有本质区别。总之,情势变更与商业风险不是一个层面、一个领域的概念,将二者强行放在一起进行比较显然无法得出科学的、放之四海而皆准的结论。正因如此,市场价格涨跌、货币贬值等等,究竟属于情势变更还是商业风险,用上述所谓的区别将无法得出准确的结论。因此,笔者认为,二者所谓的区别是不存在的,客观上也无法作出科学、准确的划分。情势变更的结果本身就属于当事人所应承受的商业风险,换言之,因情势发生异常变化以及适用情势变更制度的结果,均是商业风险的情形之一,不能将二者对立起来。
为了区别于传统意义上的商业风险,笔者建议,因发生情势变更而依法不能主张适用情势变更制度变更或解除合同,当事人由此所承担的不利后果,如案例2中顾某夫妇,可以称之为“风险自负”或“风险自担”,这样较为科学、严谨。
现行《合同法》之所以未能确立情势变更制度,其主要原因是对情势变更难以作出科学的界定,包括与所谓的商业风险的界限难以划清,执行时难以操作。 但事实上,情势变更本身并不难界定,核心问题是情势变更制度适用条件。对此,如果发生情势变更致使合同继续履行显失公平、或者无法实现合同目的、或者客观上合同不能履行,具备上述三种情形之一者,均可以适用情势变更制度。关于情势变更与商业风险的所谓界限,如果显失公平的认定依据客观化、标准化,即通过经济成本核算,确定一方是否因情势变更而遭受较大经济亏损便可以得出结论,二者的界限也就迎刃而解,同时也可以大大制约和缩小办案人员的自由裁量空间。至于发生情势变更后,合同目的能否实现、客观上合同能否继续履行,决大多数情况下一个正常、公正人士并不难作出判断。(《法学杂志》2008,1)
从直销和传销定义评析直销两《条例》

周禅 熊焱*

备受各界关注的《直销管理条例》与《禁止传销条例》9月1日正式出台,其中《直销管理条例》将于12月1日开始实施,《禁止传销条例》将于11月1日实施。两条例的出台在直销业界备受关注,他们将关系直销业的未来,当然也吸引了法学界的目光。本文尝试从法律的角度对两条例的关键词滞销、传销进行分析和评价。


在汉语中,直销和传销两个词的意思区分不明显;在英文中“non-store retailing”翻译为无固定地点销售,也被称为广义的直销,“Direct selling ”翻译为狭义的直销。Direct selling 中又包括Multilevel marketing ,翻译为“多层次直销”,后者在台湾叫做“传销”。直销刚进入内地时,传销和直销两个词没有分别,只是98年,国务院《关于禁止传销经营活动的通知》出台后,传销成为非法,相关企业开始称呼为“直销”。事实上在学界,一致认为传销是直销的一种,所谓传销就是“多层次直销”。
一、传销的定义和评析
这次两《条例》的出台,定义传销为“组织者或者经营者发展人员,通过对被发展人员以其直接或者间接发展的人员数量或者销售业绩为依据计算和给付报酬,或者要求被发展人员以交纳一定费用为条件取得加入资格等方式牟取非法利益,扰乱经济秩序,影响社会稳定的行为。”根据《国务院法制办、商务部负责人就禁止传销条例答记者答问》对传销的解答,《禁止传销条例》规定的“传销”也就是学界所认为的“多层次直销”,当然也包括“金字塔欺诈”。《禁止传销条例》第七条具体列举了传销的三种形态,下列行为,属于传销行为:
(一)组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员发展其他人员加入,对发展的人员以其直接或者间接滚动发展的人员数量为依据计算和给付报酬(包括物质奖励和其他经济利益,下同),牟取非法利益的;此项规定就是我们俗称的“拉人头”,通过发展下线获取佣金,具体分解为以下几个方面:
1、 行为主体为组织者、经营者
2、 为牟取非法利益
3、 发展人员(下线)
4、 要求下线再发展下线
5、 以下线发展的人数(直接或间接)计酬
(二)组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用,取得加入或者发展其他人员加入的资格,牟取非法利益的;(即骗取入门费,入门费或存货负担换取入门资格或发展他人资格)具体分解为以下几个方面:
1、 为主体为组织者、经营者
2、 为牟取非法利益
3、 发展人员(下线)
4、 交纳费用(入门费)或者认购商品(存货负担,无退货限制要求)等变相交纳费用
5、 作为交换,被发展人员获取加入资格或者发展人员(下线)资格
6、 不要求下线再发展下线
(三)组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员发展其他人员加入,形成上下线关系,并以下线的销售业绩为依据计算和给付上线报酬,牟取非法利益的。(即团队计酬,发展下线以下线业绩计酬,属于多层次直销)具体分解为以下几个方面:
1、 为主体为组织者、经营者
2、 为牟取非法利益
3、 发展人员(下线)
4、 要求下线再发展下线
5、 以下线的销售业绩为依据计算和给付上线报酬

《禁止传销条例》是以第二条和第七条分别以概括式和列举式对传销行为进行了规定,但是从立法技术上而言,此两条的规定并没有明确地区别传销和其他正常经营活动的界限,容易造成误解,纯属立法的不严谨。
首先,从上面对三种传销行为的具体分析,此三种行为就是第二条规定的具体化,其实也说不上具体化,实际上就是对第二条的分解,第二条就是第七条三句话的在语文上的合成而已。第七条并没有在第二条基础上传达更多的信息。而第二条的“扰乱经济秩序,影响社会稳定”的表述则表明了传销这种违法行为所侵犯的客体是市场经济秩序和社会稳定。
其次,对“牟取非法利益”的规定,第二条和第七条都有规定组织者和经营者通过一系列的手段或方式牟取非法利益。笔者对“非法利益”不甚理解,本来,上述两条的组织者和经营者所采取的上述一系列手段和方式是被该条例确定为非法,而组织者和经营者因此所牟取的利益当然就是“非法”利益,不会存在利用上述的手段和方式还可以牟取合法利益。因此大可不必在“利益”前加上非法作为限定。这种法律语句在我国的其他法律上也有出现,如《刑法》第165条。
再次,笔者认为,第七条第二款第二项规定的传销行为有些歧义,此项规定为“(二)组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用,取得加入或者发展其他人员加入的资格,牟取非法利益的。”根据该项规定,笔者可以得出“组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用,取得加入的资格,牟取非法利益”的行为就是传销行为。换言之,组织者或者经营者收取被发展人员交纳的费用,授予其加入“组织或计划”的资格,以此获取利益的行为就是传销行为,同时,该项对“组织或计划”(虽然该项没有具体提出“组织或者计划”的概念,笔者理解为“加入”的对象应该是组织者或者经营者的“组织或者计划”)的性质没有限定。如果上述理解成立的话,现实生活中很多交易就是传销了,也就是“非法”了。因此,该项规定是明显的不严谨。
另外,通过对第二条和第七条的分析,我们知道传销行为的主体应当是组织者和经营者,虽然传销行为的构成还存在着其他人员的参与,即被发展人员。当然,组织者和经营者的传销行为被条例认定是违法行为,然而被发展人员参与传销的行为到底是不是违法行为呢?
笔者认为,这需要看被发展人员是否有转变为组织者或经营者,如果转变成为组织者或者经营者,从事第二条和第七条规定的行为,即为传销行为;如果没有转变为组织者或经营者,只是应组织者或经营者(或上线)的要求发展其他参与人员从事第七条第二款第一项和第三项的行为,或者应第七条第二款第二项的规定的上线的发展,被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用,取得加入或者发展其他人员加入的资格后继续发展其他参与人员,此类行为是发展行为(无论此发展行为系介绍还是诱骗、胁迫),应当属于违法行为,根据第二十四条第二款的规定应当承担责任;第三种情况是,如果被发展人员只是应第七条第二款第一项所规定的上线的发展,参加“组织或计划”并没有其他发展行为,或者只是应七条第二款第三项所规定的上线的发展,从事销售行为,而没有其他发展行为,或者只是应第七条第二款第二项的规定的上线的发展,被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用,取得加入或者发展其他人员加入的资格而并没有发展其他人的行为,此种情况的北发展人员处于传销组织或计划的最低端或最终端,他们的参与行为是否属于违法行为,应否承担责任呢?笔者认为,他们的行为不能应当认定为违法,因为他们没有传销行为(作为组织者或经营者),也没有发展行为,此类被发展人员还有可能是受害者,由于他们的认识能力,和信息的获取不足,被欺骗或者被胁迫加入、参与传销。对于此类人员的参与行为当然不能认为是违法行为,但是规定为“有本条例第七条规定的行为,参加传销的,由工商行政管理部门责令停止违法行为,可以处2000元以下的罚款。”笔者认为,此规定明显与该条例第一条的规定相冲突,也不符合基本法理。第一条规定为“为了防止欺诈,保护公民、法人和其他组织的合法权益,维护社会主义市场经济秩序,保持社会稳定,制定本条例。”可见,本条例的首要任务是防止欺诈,保护公民、法人和其他组织的合法权益,第二十四条第三款却认定所有参加传销行为系违法,并应当承担罚款的行政责任。笔者认为对不加区分的参与行为均认定为违法并承担责任的规定不妥,特别是在执法过程中不能很好保护一般参加人员的利益。
虽然,有关人士在《国务院有关负责人就禁止传销条例答新华社记者问》中解答传销活动中不同人员相应的法律责任时,区分了三种情况:一是对传销的组织者和骨干分子,设定了最高200万元的罚款,对构成犯罪的,依法追究刑事责任;二是对于一般参加人员,予以告诫;三是对多次参加,屡教不改,虽不属于骨干分子,但又确实诱骗他人并给他人造成损失的传销参加者,由工商部门责令停止违法活动,可以处2000元以下的罚款。
从以上的解答,我们可以看出与解答内容进一步明确了条例的规定。比如,解答认为对于一般的参与人员,处理的办法是予以“告诫”,可以理解为工商部门责令其停止违法活动。“告诫”是条例当中所没有规定的一种处理方式,也不属于法定的处罚方式,可以明确的是,对于此种情况是属于违法行为,但不可以处以2000以下罚款。另外对于多次参加,屡教不改,虽不属于骨干分子,但又确实诱骗他人并给他人造成损失的传销参加者,由工商部门责令停止违法活动,可以处2000元以下的罚款。
需要注意的一点是,条例对于传销行为的民事责任没有涉及。笔者认为,即便如此,根据我国的民事法律,对于受欺骗和胁迫的一般参加者而言,他们损失的利益是应当得到返还的。至于其他被发展人员介绍而自愿参加传销的一般参加人员,笔者认为,虽然其参加行为属于违法,但在其相应的行政责任承担外,一般参加人员的损失可依据民事法律规定获取赔偿。
二、直销的定义和评析
“直销,是指直销企业招募直销员,由直销员在固定营业场所之外直接向最终消费者(以下简称消费者)推销产品的经销方式。”
我们可以分解为:
1、 直销是一种经销方式
2、 企业招募的直销员不是本企业正式员工,不属于劳动关系。
3、 人员推销,直销员直接向消费者推销。区别于电视直销、广告媒体、等向消费者推销的方式(如戴尔)。
4、 推销行为在固定场所之外,此处的固定场所系直销公司的场所。交易的发生无固定地点。
5、 推销的对象是最终消费者,最终消费者一般理解为人员,当然严格的讲也不限于人员。(理由)
6、 直销活动的主体是符合条件的企业和人员,即直销企业和直销员。他们需要具备一定的条件才能成为直销的主体。
7、 直销的产品范围只能是授权部门公布为准,不能超出范围。