潍坊市人民政府关于印发《潍坊市经济适用住房管理办法》等三个规范性文件的通知
山东省潍坊市人民政府
潍坊市人民政府关于印发《潍坊市经济适用住房管理办法》等三个规范性文件的通知
潍政发〔2011〕19号
各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市政府各部门、单位:
《潍坊市经济适用住房管理办法》等三个规范性文件已经第41次市政府常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二Ο一一年三月二十日
潍坊市经济适用住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为完善经济适用住房制度,解决城市低收入家庭住房困难,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内,经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,适用本办法。
第三条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
第四条 市、县市建设(住房保障)主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作。
各区政府、市属各开发区管委会以及发改、民政、财政、国土资源、规划、市政、物价、统计、地税、监察、审计、公安等相关部门应当按照职责分工,负责经济适用住房管理的相关工作。
第五条 市、县市应当编制城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划,明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容。
第二章 建设管理
第六条 经济适用住房应当统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。
第七条 新建经济适用住房属多层住宅的,单套建筑面积应当控制在60平方米左右;属小高层、高层住宅的,单套建筑面积可分别上浮15%和20%。
第八条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照省地、节能、环保的要求,严格执行国家住房建设强制性标准,采取竞标方式优选规划设计方案。
积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第九条 经济适用住房实行联动配建与集中建设相结合,以联动配建为主。在市区城市规划区范围内新建商品住房、城市棚户区和城中村改造项目中,其经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房按不低于项目总建筑面积扣除拆迁安置房后10%的比例配建。
各县市配建比例结合实际情况自行确定。
第十条 在普通商品住房开发项目中配建保障性住房,按照下列程序办理:
(一)建设(住房保障)部门会同有关部门,确定新建住房项目中保障性住房的配建指标,将配建指标纳入房地产开发项目建设条件意见书,包括投资机构、配建类型、比例、面积、套数、套型、标准、基本生活设施、政府投入资金等。
(二)国土资源部门根据保障性住房配建指标,制定土地招拍挂方案,组织实施土地招拍挂,并应在土地出让合同中明确配建保障性住房的建筑总面积、套型面积、套数、分摊的土地面积、竣工交付时间、建成后由政府收回或收购的条件、产权归属以及与商品住房同步建设等约束性条件。
(三)发展改革部门在项目核准时,应审核项目建设方案是否按要求足额、合理配建保障性住房,并将相关核定内容列入项目审批文件。
(四)规划部门将配建指标纳入项目规划设计条件。在审定建设工程设计方案、核发规划许可证时,严格审查保障性住房配建指标的落实情况,并明确标注配建保障性住房总建筑面积、套数、套型、具体分布位置等有关事项。
(五)建设(住房保障)部门会同财政部门与开发建设单位签订保障性住房建设合同,明确建设的数量、标准、交付日期等必要内容。
(六)物价部门会同建设(住房保障)部门,按照《经济适用住房价格管理办法》规定,确定所配建保障性住房中的经济适用住房价格。
(七)宗地竞得人代建保障性住房,应当严格遵守宗地出让条件组织建设,建设(住房保障)部门会同发改、国土资源、规划、财政等部门对保障性住房的配建实施全过程监督。未按约定事项建设、交付保障性住房的,按规定追究宗地竞得人的责任。市区保障性住房配建实施细则由市建设部门会同财政、规划、国土资源等部门制定。
第十一条 经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质和良好社会信誉的建筑、监理企业实施。
第十二条 对集中建设的经济适用住房实行下列优惠政策:
(一)建设用地以行政划拨方式供应,并在符合土地利用总体规划的情况下优先安排;
(二)免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金;
(三)项目区外基础设施建设费用,由政府安排财政专项资金解决;
(四)项目区内非经营性公共配套设施建设资金,50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中列支,50%计入房价,经营性设施建设资金由经营者承担,不得计入房价。
第十三条 经济适用住房建设涉及的相关税费按财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定的税收优惠政策执行。
第十四条 配建的经济适用住房等保障性住房减免城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,享受相关税收优惠政策。
第十五条 经济适用住房建设单位可用在建项目抵押贷款,贷款利率、期限等按中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《经济适用住房开发贷款管理办法》(银发〔2008〕13号)的有关规定执行。
第三章 价格管理
第十六条 经济适用住房的价格按照保本微利原则确定。房地产开发实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定,政府直接组织建设的经济适用住房按成本价销售。其销售基准价格及浮动幅度,由物价部门会同建设(住房保障)部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。
第十七条 经济适用住房销售实行明码标价,销售价格不得高于基准价格的上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布,物价部门应当依法实施监督管理。
第十八条 经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写物价部门核发的收费卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第十九条 物价部门应当加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房质价相符。
第四章 准入和退出管理
第二十条 经济适用住房管理应当建立严格的准入和退出机制,实行申请、审核、公示和轮候制度。经济适用住房项目在取得《预售许可证》后,由建设(住房保障)部门按限定的价格,统一组织向符合条件的城市低收入家庭出售。
第二十一条 申请购买经济适用住房,应当同时符合下列条件:
(一)上年度家庭人均年收入符合政府规定的低收入标准;
(二)无私有住房或人均私有住房建筑面积15平方米以下(家庭成员名下的私有住房面积合并计算);
(三)家庭成员均为城市规划区内常驻户口、且居住一年以上;
(四)家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由政府根据商品住房价格、城镇居民人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,每年向社会公布一次。
第二十二条 每个符合条件的城市低收入家庭只能申请购买一套经济适用住房。已享受福利分房、参加过单位集资合作建房或享受过经济适用住房货币补贴的家庭不得再购买经济适用住房。
第二十三条 符合条件的城市低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房,应当在规定时限内,向户籍所在地居委会申报登记,并提供下列材料:
(一)家庭成员上年度收入证明。申请人家庭成员有工作单位的,收入证明由所在单位出具;无工作单位的,由户口所在地社区居委会出具;
(二)住房情况证明。有私有住房的家庭提供房屋所有权证;无私有住房的家庭,家庭成员有工作单位的由工作单位出具无房证明,无工作单位的由户口所在地社区居委会出具证明;
(三)家庭户口簿、家庭成员身份证和婚姻状况证明;
(四)与申请有关的其它证明。
第二十四条 建设、民政部门及街道办事处、社区居委会,可以通过入户调查、邻里访问、查阅档案以及信函索证等方式,对申请家庭的申报情况进行核实。有关单位和个人应当予以配合,如实提供相关情况。
第二十五条 居民家庭申请购买经济适用住房,按照下列程序办理:
(一)城市居民家庭户主向户口所在地社区居委会(未设立居委会的,直接向街道办事处)提出书面申请,申请材料齐全的家庭填写申请审批表。
(二)社区居委会对申请家庭的收入、住房、人口等情况在15日内进行初步审查。对经初审符合条件的家庭予以公示,公示期限5日。无异议或异议不成立的,社区居委会签署意见后报送街道办事处。公示期内有异议的,可以向街办申诉。
(三)街道办事处10日内对申请家庭情况进行审核,签署意见后将申请材料报送县市区、市属开发区建设(住房保障)部门。
(四)建设(住房保障)部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并将符合条件的申请材料转同级民政部门。
(五)民政部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并反馈同级建设(住房保障)部门。
(六)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为经济适用住房保障对象予以登记。
经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。
(七)对经审核符合条件的家庭,市、县市建设(住房保障)部门根据经济适用住房项目座落、房源数量以及申请家庭收入和住房困难程度、登记顺序、申请意愿等实际情况,采取综合排序、公开摇号等方式,确定获得本批次经济适用住房购买资格的入围家庭和轮候顺序;
(八)张榜。市、县市建设(住房保障)部门在确定入围家庭和轮候顺序后,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门在街道办事处和社区居委会分别进行张榜公示;
(九)放号。公示期满后,对公示无异议或异议经核实不成立的入围家庭,由市、县市建设(住房保障)部门发放购房证明,并标注顺序号;
(十)销售。市、县市建设(住房保障)部门统一组织经济适用住房销售工作,各区、市属各开发区建设(住房保障)部门和项目开发建设单位共同参与。申请人凭购房证明,在规定期限内依次选购经济适用住房,办理相关手续。超出规定期限的,视同放弃本批次经济适用住房购买资格,并在2年内不得再申请经济适用住房。
第二十六条 购买经济适用住房可以优先办理住房公积金贷款。
第二十七条 符合条件的家庭购买经济适用住房,按财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定执行相应的税收优惠政策。
第二十八条 经济适用住房购房人拥有有限产权。经济适用住房的房屋权属证书上应当加注“经济适用住房”字样。
购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因遗赠、继承等原因转移房屋产权的,受赠人或继承人需持相关证明或法律文书,按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等相关价款,办理房屋转移登记手续。
购买经济适用住房满5年,购房人可上市转让经济适用住房。在办理转让手续时,应当按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购。
购房人也可以按照政府所定标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。经济适用住房在未取得完全产权之前不得用于出租经营。
第二十九条 政府回购的经济适用住房,用于解决城市低收入家庭的住房困难。
第五章 监督管理
第三十条 有关部门应对经济适用住房建设、供应、交易、使用等各环节实施监督检查,有下列违法违规行为的,依法予以处理:
(一)擅自改变经济适用住房用地性质的,由国土资源部门实施处罚;
(二)擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为的,由物价部门实施处罚;
(三)未取得资格的家庭购买经济适用住房的,其所购买住房由建设(住房保障)部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购,不能收购的,由建设(住房保障)部门责成其补缴经济适用住房与同地段同类普通商品住房价格差,并对相关责任单位和责任人实施处罚;
(四)购房人以虚假资料骗购经济适用住房的,责令退还;在取得完全产权前,违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,按照有关规定或者合同约定收回。
对有上述情形的购房人,取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
第三十一条 任何单位和个人有权对违反经济适用住房有关规定的行为进行检举和控告。
第六章 附 则
第三十二条 本办法自发布之日起施行。此前发布的相关文件与本办法不一致的,以本办法为准。各县市可根据本办法,制定实施细则。
潍坊市廉租住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范廉租住房建设及实物配租管理,切实解决城市低收入家庭住房困难,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内,城市低收入住房困难家庭的廉租住房建设管理工作,适用本办法。
第三条 本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地城市规划区范围内,家庭收入、住房状况等方面符合规定条件的城市居民家庭。
本办法所称实物配租,是指政府向符合条件的申请家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。
第四条 市、县市建设(住房保障)主管部门负责本行政区域内廉租住房管理工作。
各区政府、市属各开发区管委会以及发改、民政、财政、国土资源、规划、市政、物价、统计、地税、监察、审计、公安等相关部门应当按照职责分工,负责廉租住房管理的相关工作。
第二章 资金管理
第五条 廉租住房保障资金来源主要包括:
(一)年度财政预算安排的廉租住房保障资金;
(二)住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;
(三)土地出让净收益的10%(根据实际需要可适当提高比例);
(四)政府的廉租住房租金收入;
(五)社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第六条 廉租住房保障资金实行专户管理、分账核算、专款专用,专项用于廉租住房保障开支,包括收购、改建、新建和维修廉租住房开支以及租赁补贴开支。廉租住房租金收入纳入财政专户,实行“收支两条线”管理,专项用于廉租住房的维护和管理。
第三章 建设管理
第七条 实物配租的廉租住房来源主要包括:
(一)政府新建、改建、收购、租赁的住房;
(二)腾退的公有住房;
(三)社会捐赠的住房;
(四)其他渠道筹集的住房。
第八条 廉租住房建设用地采取划拨方式,单列年度用地指标,在土地供应计划中优先安排。
廉租住房建设项目的规划布局,应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。廉租住房建设坚持经济适用原则,提高规划设计水平,满足基本使用功能,符合国家质量安全标准。应当按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。
第九条 新建廉租住房采取配建方式,具体配建比例按照《潍坊市经济适用住房管理办法》第九条规定执行。用地规划、国有土地出让合同或国有土地划拨决定书中,应明确配建住房的总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项。
新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。
第十条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
政府或经政府认定作为廉租住房的单位新建、收购、改建、租赁住房,以及社会捐赠的廉租住房房源、资金,按照国家规定的有关税收政策执行。
第十一条 配建的廉租住房,由建设(住房保障)部门会同财政部门与开发建设单位签订合同,并在合同中明确廉租住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、布局、套型比例、建设标准、购买价格等事项。
第四章 申请与核准
第十二条 申请实物配租的居民家庭,应当同时符合下列条件:
(一)上年度家庭人均年收入符合政府规定的低收入标准;
(二)无私有住房或人均私有住房建筑面积15平方米以下(家庭成员名下的私有住房面积合并计算);
(三)家庭成员均为城市规划区内常驻户口、且居住一年以上;
(四)家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。
家庭低收入标准和住房困难标准,由政府根据城镇居民家庭人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,每年向社会公布一次。
第十三条 申请实物配租,应当提供下列材料原件:
(一)家庭成员上年度收入证明。最低生活保障家庭提供低保证明,其他低收入家庭提供家庭成员上年度收入证明;
(二)住房情况证明。有私有住房的家庭提供房屋所有权证,无私有住房的家庭,家庭成员有工作单位的由工作单位出具无房证明,无工作单位的由户口所在地社区居委会出具证明;
(三)家庭户口簿、家庭成员身份证和婚姻状况证明;
(四)申请人为残疾人的,提供残疾证明;
(五)与申请有关的其它证明。
第十四条 申请廉租住房实物配租,按照下列程序办理:
(一)城市居民家庭户主向户口所在地社区居委会(未设立居委会的,直接向街道办事处)提出书面申请,申请材料齐全的家庭填写申请审批表。
(二)社区居委会对申请家庭的收入、住房、人口等情况在15日内进行初步审查。对经初审符合条件的家庭予以公示,公示期限5日。无异议或异议不成立的,社区居委会签署意见后报送街道办事处。公示期内有异议的,可以向街办申诉。
(三)街道办事处10日内对申请家庭情况进行审核,签署意见后将申请材料报送县市区、市属开发区建设(住房保障)部门。
(四)建设(住房保障)部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并将符合条件的申请材料转同级民政部门。
(五)民政部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并反馈同级建设(住房保障)部门。
(六)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为廉租住房实物配租保障对象予以登记。
经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。
(七)符合实物配租条件的家庭,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门按照申请家庭住房困难程度、申请顺序、申请人年龄和身体状况等条件排队轮候,排序靠前的优先保障。各区、市属各开发区建设(住房保障)部门要将实物配租家庭的轮候办法、入围名单、选房顺序报市建设部门备案。
第五章 配租管理
第十五条 各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门与实物配租保障家庭签订廉租住房租赁合同。租赁合同由市建设部门统一制定,合同应明确下列内容:
(一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况;
(二)租金及其支付方式;
(三)房屋用途和使用要求;
(四)租赁期限;
(五)房屋维修责任;
(六)停止实物配租的情形,包括承租人已不符合规定条件的,将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等;
(七)违约责任及争议解决办法,包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等;
(八)其他约定。
第十六条 对正在享受廉租住房租赁补贴的申请家庭,各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门应在与其签订廉租住房租赁合同之月起停止发放租赁补贴。
第十七条 实物配租租金标准实行政府定价。市区范围内,对最低生活保障家庭免收租金,其它低收入家庭按照政府公布的租金标准缴纳房租。
第十八条 廉租住房实物配租的承租期为一年,允许提前申请退房。
第十九条 享受实物配租的城市低收入家庭应当每年向户口所在地建设(住房保障)部门如实申报家庭收入、住房、人口变动情况。各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门应于每年10月份,会同民政、财政部门对申报情况进行复核。复核合格的,继续承租;不再符合条件的,应退出廉租住房。
各区、市属各开发区建设(住房保障)部门应将年度复核结果报市建设部门备案。
第六章 监督管理
第二十条 享受实物配租的家庭有下列行为之一的,按照合同约定退回廉租住房:
(一)将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的;
(二)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;
(三)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十一条 实物配租家庭未按照合同约定退回廉租住房的,建设(住房保障)部门应当责令其限期退回;逾期未退回的,可以按照合同约定,采取调整租金等方式处理。
城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的,由建设(住房保障)部门依照有关法律法规规定处理。
第二十二条 对以弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房等方式,骗取实物配租的申请家庭,由建设(住房保障)部门责令退出住房并按市场价格补交以前房租。
第二十三条 为廉租住房保障申请家庭出具虚假证明的,由其上级主管部门或行政监察部门依法追究相关负责人的责任。
第二十四条 廉租住房有关管理部门工作人员,在实物配租管理工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第二十五条 本办法自发布之日起施行。各县市可根据本办法制定实施细则。
潍坊市公共租赁住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为完善住房保障体系,规范公共租赁住房管理,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内,公共租赁住房的规划、房源筹集、配租、准入、退出、维修和监督管理活动,适用本办法。
第三条 本办法所称公共租赁住房,是指政府按照合理标准筹集,限定套型面积和出租价格,面向城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员中的住房困难群体出租的租赁型保障住房。
第四条 市、县市建设(住房保障)部门负责本行政区域内公共租赁住房的管理工作。
各区政府、市属各开发区管委会以及发改、民政、财政、国土资源、规划、市政、物价、统计、地税、监察、审计、公安等相关部门应当按照职责分工,负责公共租赁住房管理的相关工作。
第二章 房源筹集
第五条 公共租赁住房建设实行政府组织、政策扶持、社会参与、市场运作的方式,房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房应当依据城市总体规划、近期建设规划和产业布局,充分考虑供应对象的就业和生活需求,可以相对集中建设,也可采取配建方式,配建的比例按照《潍坊市经济适用住房管理办法》第九条规定执行。
第六条 鼓励各类企业园区和社会机构投资建设、筹集和经营公共租赁住房。人才公寓、农民工公寓、干部教师周转房等纳入公共租赁住房建设和管理范围。
第七条 住房困难职工较多的企业,在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下,经市、县市建设(住房保障)部门批准后,可以利用自有土地建设公共租赁住房,向本单位职工出租,但不得出售。
第八条 公共租赁住房以满足基本居住需求为目的,既可以是成套住房,也可以是集体宿舍。新建的成套公共租赁住房,单套建筑面积应控制在60平方米以内。
第九条 公共租赁住房应当符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。建设公共租赁住房,应当积极推广应用成熟适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,并一次性装修到位。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应当符合建筑设计规范。
第十条 公共租赁住房工程项目的验收和保修,按照国家有关规定执行。公共租赁住房的产权归投资人所有,并在房地产登记簿和权属证书上注明公共租赁住房;属于共有的,应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下,投资者权益可以依法转让。
第十一条 各区、市属各开发区建设(住房保障)部门应当及时将辖区内公共租赁住房房源筹集情况报市建设部门。
第三章 申请和审核
第十二条 政府投资建设、社会机构享受政府支持政策投资建设的公共租赁住房,配租工作由建设(住房保障)部门统一组织;企业自建的公共租赁住房,按照有关规定自行组织配租,并将配租情况报企业驻地县市区、市属开发区建设(住房保障)部门备案。
第十三条 中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房应当符合下列条件:
(一)家庭人均年收入符合政府规定的收入标准;
(二)无私有住房或人均私有住房建筑面积15平方米以下(家庭成员名下的私有住房面积合并计算);
(三)家庭成员均具有市、县市城市规划区内常住户口且实际居住一年以上,家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。
符合上述规定35周岁以上的单身人员也可申请公共租赁住房。
家庭收入标准和住房困难标准,由政府根据城镇居民家庭人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,每年向社会公布一次。市区家庭收入标准为低于上年度人均可支配收入。
第十四条 中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房应当提报下列材料:
(一)家庭成员身份证件、户口簿和婚姻状况证明。
(二)上年度收入证明。申请人家庭成员有工作单位的,收入证明由所在单位出具;无工作单位的,由户口所在地社区居委会出具。
(三)住房情况证明。有私有住房的家庭提供房屋所有权证或商品房买卖合同,无私有住房的家庭,家庭成员有工作单位的由工作单位出具无房证明,没有工作单位的由户口所在地社区居委会出具证明;
(四)其他需要提供的材料。
第十五条 中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房按照下列程序办理:
(一)申请家庭户主向户口所在地社区居委会(未设立居委会的,直接向街道办事处)提出书面申请,申请材料齐全的填写公共租赁住房申请审批表;
(二)社区居委会对申请家庭的收入、住房、人口等情况在15日内进行初步审查。对经初审符合条件的家庭予以公示,公示期限5日。无异议或异议不成立的,社区居委会签署意见后报送街道办事处。公示期内有异议的,可以向街办申诉。
(三)街道办事处10日内对申请家庭情况进行审核,签署意见后将申请材料报送县市区、市属开发区建设(住房保障)部门。
(四)建设(住房保障)部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并将符合条件的申请材料转同级民政部门。
(五)民政部门自收到申请材料之日起15日内提出审核意见,并反馈同级建设(住房保障)部门。
(六)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为公共租赁住房配租对象予以登记。
经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。
第十六条 新就业人员申请公共租赁住房应当符合下列条件:
(一)具有城市规划区内常驻户口且居住一年以上;
(二)已与用人单位签订劳动(聘用)合同;
(三)本人在现工作所在地无自有住房且未享受住房保障政策(奎文区、潍城区、高新技术开发区和经济开发区视为同一区域)。
第十七条 外来务工人员申请公共租赁住房应当符合下列条件:
(一)在现工作单位工作一年以上;
(二)已与用人单位签订劳动(聘用)合同;
(三)本人在现工作所在地无自有住房且未享受住房保障政策(奎文区、潍城区、高新技术开发区和经济开发区视为同一区域)。
第十八条 新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房应当提供下列材料:
(一)本人身份证、户口簿(户籍证明)、学历证明、劳动(聘用)合同、社会保险缴纳证明等(提供原件核查);
(二)申请单位出具的担保书;
(三)申请单位营业执照等复印件(提供原件核查);
(四)外来务工人员收入证明、在本市行政区内工作年限证明(以劳动合同为准);
(五)其他需要提供的相关材料。
第十九条 新就业职工、外来务工人员申请公共租赁住房按照下列程序办理:
(一)新就业职工、外来务工人员所在单位统一向所在县市区、市属开发区建设(住房保障)部门提出申请;
(二)建设(住房保障)部门自收到申请材料15个工作日内,就申请人员的住房状况是否符合规定条件提出审核意见,将符合条件的申请材料转同级人社部门;
(三)人社部门自收到申请材料之日起15个工作日内提出审核意见,并反馈建设部门;
(四)经审查符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门予以公示,公示期限为15日。对经公示无异议或者异议不成立的,作为公共租赁住房配租对象予以登记。
经审核不符合规定条件的,由县市区、市属开发区建设(住房保障)部门书面告知申请人,说明理由。
第二十条 对经审核符合条件的申请对象,建设(住房保障)部门根据公共租赁住房项目坐落、房源数量以及申请对象的收入和住房困难程度、登记顺序等实际情况,采取综合排序、公开摇号等方式,确定获得本批次公共租赁住房租赁资格的对象和轮侯顺序,并向社会进行公示,公示期5日。公示期满,对公示无异议或异议经核实不成立的入围对象,发放租房证明,标注顺序号。申请对象按照租房顺序号选定住房后,与建设(住房保障)部门和产权单位签订《公共租赁住房租赁合同》,办理入住手续。新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房的,其所在单位也应参与合同签订。
第四章 配租管理
第二十一条 符合廉租住房保障条件的家庭和个人,可以申请公共租赁住房,并可以同时申请廉租住房租赁补贴。但已享受廉租住房实物配租或已购买经济适用住房的家庭和个人不得申请。符合公共租赁住房条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。
第二十二条 公共租赁住房租金标准以保证正常使用和维修管理为原则,综合考虑社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素,由物价管理部门会同建设(住房保障)部门确定。
第二十三条 除不可抗力外,符合公共租赁住房承租条件的申请对象发生以下情况之一的,本年度内不得再次申请:
(一)未在规定的时间、地点参加选房的;
(二)参加选房但拒绝选定住房的;
(三)已选定住房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的;
(四)签订租赁合同后放弃租房的;
(五)其他放弃入围资格的情况。
第五章 租赁管理
第二十四条 公共租赁住房租赁合同期限一般为3-5年。租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、房屋维修责任、房屋用途和使用要求、退出约定、违约责任等事项。公共租赁住房租赁合同统一使用省示范文本。
第二十五条 公共租赁住房的承租人应当按照合同约定,按时缴纳租金及其他费用,合理使用公共租赁住房,不得转借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。
承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出;对承租人拖欠租金和其他费用的,由其所在单位协助催缴。
第二十六条 公共租赁住房的承租人不得对住房进行二次装修、改变原有使用功能以及内部结构。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的,应当在合同约定的期限内退出承租的公共租赁住房。
第二十七条 租赁合同期满后仍需继续承租公共租赁住房的,应在合同期满前3个月内提出申请,报配租的建设(住房保障)部门审查,符合条件的续签租赁合同。租赁合同期满后未提出续租,或虽提出续租但经审查不符合条件的,应当在合同约定时限内退出承租的公共租赁住房;暂不能退出的,经配租建设(住房保障)部门同意,可以延长期限,最长不超过6个月,延长期限内按同区域同类住房市场收取租金。
第二十八条 各县市区、市属各开发区应明确公共租赁住房运营机构,或委托专业化的企业和机构,具体负责政府公共租赁住房的运营管理和维修养护,并对公共租赁住房使用情况进行巡查,及时发现和查处违反租赁合同约定的行为。
第二十九条 政府投资建设的公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
第三十条 公共租赁住房家庭的收入、人口、住房等情况发生重大变化,不再符合公共租赁住房保障条件时,应当及时向配租的建设(住房保障)部门报告并退出;租住公共租赁住房的新就业人员、外来务工人员发生变动时,申请单位应当及时向企业所在地县市区、市属开发区建设(住房保障)部门报告并退出。
第三十一条 各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门每年对辖区内公共租赁住房配租情况进行审核,相关部门和单位应当积极配合做好审核工作。各区、市属各开发区建设(住房保障)部门应及时将本区内公共租赁住房审核情况报市建设部门。
第三十二条 各县市区、市属各开发区建设(住房保障)部门应当建立健全公共租赁住房档案管理制度,保证档案数据的完整、准确。
第六章 政策支持
第三十三条 市、县市要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障。其中,面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房,用地采取行政划拨方式供应;其他方式投资建设的公共租赁住房,用地可以通过出让、租赁、作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁,不得出售。
第三十四条 各级政府应当通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。
第三十五条 对公共租赁住房的建设和运营,按照国家有关规定给予税收优惠。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。
第三十六条 鼓励金融机构按照人民银行、银监会有关规定发放公共租赁住房中长期贷款。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。支持符合条件的企业通过发放中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。
第七章 监督管理
第三十七条 公共租赁住房承租人有下列行为之一的,解除租赁合同,收回其承租的公共租赁住房:
(一)采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的;
(二)不符合公共租赁住房申请条件的;
不分页显示 总共2页 1 [2]
下一页
法官职业化基本理论
杨亚新
法官从事的是一种裁判活动，这种活动的特点是不有从总体上增加社会福利，而只能损此增彼，这也是一种校正的公正。在这种情况下，裁判活动是通过减损一方利益而增加另一方利益的方式实现法律上的公正，利益受到减损一方必然对此不满。因此，法官的职业必然应当获得法律保障，也就是要求法官职业具有稳定性，不受外在因素影响，以保证法官在没有外在压力的情况下进行法律上的判断。
法官从事的是一种专门性工作，因而需要具有专门性知识，这就对法官的职业素养提出了更高的要求。法官的职业素养，不仅仅是专门知识，更重要的是政策水平与道德素质。这种职业素养是在长期从事审判工作中形成的，并且与法官职业特点相吻合的。只有实现了法官职业化，才能将法官职业素养的要求现实化。同样，法官作为一种职业，也有其特殊的职业素养上的要求，甚至法官还应具有特殊的气质、特殊的思维方法，乃至于特殊的生活方式，例如，法官不能随意出入娱乐场所，尽量少的交友，孤独的生活方式等。这些职业素养对于保证法官的公正裁判都是必不可少的。这些职业素质是在长期从事法官职业活动中养成的，只有职业化的法官才具备的。
对照以上三个方面不可否认我国目前的法官职业化程度还是较低的。一方面，法官职业的准入门槛较低，虽然近年来随着推行统一司法考试法官职业的准入门槛逐年提高，但由于历史原因，现在法院内不有相当一部分不能胜任法官职业的人，这些人应当通过一定的途径，或者尤为称职的法官，否则予以淘汰。另一方面，法官职业的稳定性还不够，在目前的法官管理体制下，法官，包括庭长、院长是由同级人大选举或者任命的，归属于地方管理。由此可见，实现法官职业化对于保证司法公正具有重大意义。
法官职业化意味着精英化，这是毫无疑问的。但在实现法官精英化的时候，如何与司法的大众化相协调，是一个必须考虑的问题。应该说，法官职业化本身也是存在局限性的。这种局限性，如同我国学者所言，包括精英与社会脱节的必然倾向、割断法律与社会的联系的可能、判决的形式化、法律运行中的繁文缛节、法律行业的垄断性、诉讼程序消耗大量财力和时间，等等。在这些局限当中，最大隐患在于与社会的脱节。法官职业化容易形成职业垄断与封闭，并且与社会相隔绝。在这种情况下，司法就不能及时反映社会要求、倾听公众呼声。尤其是在当今西方法治国家出现的过度职业化的情况下，其司法改革重要内容之一，就是引入大众参与司法活动。关键的问题在于：我国目前的司法现状不是过度职业化，而是未能实现职业化，正在从法官的非职业化向职业化过渡。在这种情况下，我们尽管也应当警惕过度法官职业化可能带来的危险，但仍应以实现法官职业化作为司法改革追求的目标。
一、法官职业化的要素
1、充分的法官保障
充分的法官保障包括三方面的内容：一是资质保障，即提高法官从业资格标准保证法官队伍学术背影的高层次、专业性；二是身份保障，即法官非有渤一事由不得被剥夺审判权；三是经济保障，即保证法官在物质生活方面享有与其制度化社会地位相一致的制度利益。
2、成熟的司法理念
（1）以权利和义务为视角来观察、分析、解决问题，通过权利义务的分析完成合法性的认定与排除，这是法律思维的重心所在；（2）普遍性为原则，特殊性为例外。以普遍性为原则，在于维护法律的稳定性，为社会成员提供充分的理发预期、体现了法官正义和实质合理性的追求；（3）程序优先。自由的历史基本上是奉告程序保障的历史。对法官而言，程序的本质既不是形式性的，也不是实体性的，而是过程性和交涉性的。程序优先要求国家权力尊重、维护个人权利，以两者之间充分的过程性交流求得司法裁决的正当性；（4）判决理由必须公开并具有说服力，不能以法官的实质判断取代理由的充分陈述；（5）法官关注司法政策目标的实现。法官应不断地丰富自己的思维视角，准确把握现实生活的走向与趋势，充分考虑司法裁决可能带来的社会效果与影响，以司法裁决表达法官的社会关注，实现司法活动的完整性与开放性、法律效果与社会效果的统一。
3、强烈的职业道德自律意识
法官的职业道德自律意识越防患于未然，就越能在解释和适用法律过程中自觉地依据职业义务与责任准则进行自我评价，更为自觉地尊崇、奉行法律，当事人在接触司法过程中就越能感受到司法公正。法官职业道德的内容应该包括这样几个方面一是公正。二是敬业。三是坚强。四是克制。
4、有力的职业责任监督制度
在法官的法律信念中，“有关司法职责的信念应当尤为法官的核心信念，法官有责任维护法律，而不是根据与法律不一致的个人观点来解决法官所作出的判决应该与法治以及该理想所要求的一切相互协调一致。”
二、法官职业化目标
法官职业化建设的目标是使法官尤为专业职业，其标志是形成法官的职业意识、职业技能、职业道德和职业地位。
1、法官的职业意识
法官职业意识是在对法官职业深刻感悟基础上形成的法官的自我意识。因此，法官职业意识的形成是法官职业化的重要标准之一。在法官的职业意识中，最需要强调的是独立意识和公正意识。
2、法官的职业技能
法官的职业技能是其在社会的立足之本，也是法官职业区别于其他职业的重要特殊。
3、法官的职业道德
法官的职业道德在于清正廉洁。法官是行使司法权的主体，司法权虽然不能增加社会福利的总量，但它关乎公民的生杀予夺，事关重大。对于保证法官正当地行使职权具有重大意义。
4、法官的职业地位
法官是一种崇高的职业，他解纷排难，实现着社会正义。因此，法官应当具有相应的职业地位。因此，在法官职业化建设中，法官的职业地位必须加以强调。
四、法官职业化的国际标准
判断一个国家是否实现了法官职业化可以看是否存在以下两个方面的因素：道德，法官作为一种职业存在于社会各种职业之中；其次，社会中有一群职业化的法官，基于以上理解，可以得出这样的结论不具备担任法官职业所必须的各种条件的人就不能从事法官职业；从事法官职业的人就必须以审判和与审判有关的事业为自己的职业，他们必须忠于职守，具有良好职业道德和从事法官所需要的专业知识和能力。法官职业与其他职业相比最明显的特点是独立性和中立性，法官在工作过程中，必须保持人格的独立性和身份的独立性。
鉴于法官职业化与司法独立、司法公正的紧密关联，联合国在成立初所通过的国际文件中，对此就有所涉及。1948年由联合国大会通过并宣布的《世界人权宣言》第10条规定：“人人完全平等地有权由一个独立而无偏袒的法官进行公正和公开的审讯，以确定他人权利和义务并判定对他提出的任何刑事指控。”
为保证司法公正，联合国人权事务委员会建议行政和司法的职权有明确的划分，并认为行政部门控制和指挥司法的情况是违背《民权公约》第14条之规定的。
1 980年，联合国召开第六届预防犯罪和罪犯待遇大会。大会16号决议要求犯罪预防和控制委员会把拟定有关法官的独立以及法官和检察官的甄选、专业训练和地位的准则列为其优先事项。
《关于司法机关独立的基本原则》中有关法官职业化标准包括以下几个方面：
1、法官资格
《基本原则》第十条规定：“获甄选担任司法职位的人应是受过适当法律训练或在法律方面具有一定资历的正直、有能力的人。可见，法官职业化标准的资格标准包括三方面内容：（1）专业标准即具备一定的法律专业知识，受过专业法律训练；（2）道德标准，即有良好的品德修养为人正直；（3）综合标准好有较强的实际工作能力与实践经验。
借鉴国际上职业法官的标准研究者认为，我国的职业法官应当具备以下条件：
（1）具有正规大法学教育的背景。
（2）经过严格教育和训练。
（3）具有良好的品行。
2、法官任期
《基本原则》第十条规定：“无论是任命的还是选出的法官，其任期都应当得到保证，直到法定退休年龄或者在有任期情况下直到其任期届满。”世界上一些国家对法官的任免都在法律中作出明确规定，以保证法官能够在履行司法职能时免除顾虑。设计法官职务“不可变换制”的目的仍然是为了保障法官职务的中立性和独立性。中国法官是选举制与任命制相结合。
3、法官的薪俸
法官要依法独立作出裁判，不受法院内外部机构、内外部人员的干涉，就必须在个人收入方面有相应的保障，不能受制于人。法官的薪俸应当固定化。所谓“固定”是指法官工资的调整应有一个相应客观的标准，对法官的薪金不可以随意进行个别调整，尤其不可随意削减法官薪俸。
《基本原则》第十一条规定：“法官的任期、法官的独立性、充分的报酬、服务条件、退休金年龄应当受到法律保障。”
4、法官的晋升
建立科学的法官晋升制度也是法官职业化的重要内容。《基本原则》第十三条规定：“如有法官晋升制度法官的晋升应以客观因素，特别是能力、操守和经验为基础。”
5、法官的惩戒
《基本原则》第十七条至第二十条对此作了规定。第十七条规定：“对法官作为司法和专业人员提出的指挥或控诉应按照适当的程序迅速而公平地处理。”第十九条规定：“一切纪律处分、停职或撤职程序均应根据业已确立的司法人员行为标准予以执行。”第二十条规定：“有关纪律处分、停职或撤职的程序应受独立审查的约束。此项原则不适用于最高法院的裁决和那些有关弹劾或类似程序法律的规定。
《基本原则》第十八条规定：“除非法官因不称职或行为不端使其不适于继续任职，否则不得予以停职或撤职。”
