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浅析业主的建筑物区分所有权

吴金成


　　业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
　　1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
　　2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
　　3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
　　根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
　　（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享有的共有权和共同管理权也一并转让。
　　（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
　　1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
　　2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
　　3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。


作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。
浅论特殊自首

王春胜


　　特殊自首指被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已在服刑的罪犯，如实供述司法机关尚未掌握的罪行，并且该罪行与司法机关已经掌握和判决确定的罪行属于不同种罪行的，应以自首论。
　　一般自首与特殊自首区别的主要特征在于：特殊自首不具备一般自首的投案特征。关于特殊自首是否存在投案特征，理论界存在两种观点，一种观点认为特殊自首具有自动投案问题，另一观点认为在特殊自首情况下，被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯已经在案，因而不存在自动投案问题，不具备自动投案这一条件。理论界赞同后一种观点，因为在特殊自首的情况下，自首行为人已经被采取强制措施或正在服刑，已经丧失了人身自由，不可能向司法机关投案。
　　一、特殊自首的主体要件
　　特殊自首的主体，根据《刑法》第67条第2款的规定，必须是被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯。所谓被采取强制措施，是指根据我国刑事诉讼法的规定，被采取拘传、拘留、取保候审、监视居住和逮捕措施的犯罪嫌疑人、被告人。所谓正在服刑的罪犯，是指已经人民法院判决，正在被执行所判刑罚的罪犯。除所规定的三种人以外的犯罪分子，不能成立特殊自首。
　　二、特殊自首的客观要件
　　成立特殊自首，除了主体要件必须符合法律规定以外，还必须符合如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行这一实质性条件。根据《最高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“根据刑法第六十七条第二款的规定，被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已宣判的罪犯，如实供述司法机关尚未掌握的罪行，与司法机关已掌握的或者判决确定的罪行属不同种罪行的，以自首论。”可以看出，特殊自首的实质条件存在以下问题：
　　（一）“司法机关”的外延。司法机关一般指公安局、法院、检察院，但特殊自首中的司法机关外延不够明确，并不是被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯向全国任一个司法机关如实供述自己的罪行都构成特殊自首。因此，特殊自首的司法机关外延必须加以限定。笔者认为：特殊自首中的司法机关应限定在被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯所在地的基层公安局、人民法院、人民检察院为宜。
　　（二）“还未掌握”的含义。“还未掌握”是“掌握”的反义词，所谓掌握是指凡侦查机关依据现有的线索和证据足以确定该人就是某案的犯罪嫌疑人时，即为罪行已被掌握，除此之外，全为“还未掌握”。根据这一定义，有学者将“还未掌握”分为三个程度：其一，司法机关尚不知道犯罪发生；其二，司法机关虽然知道犯罪发生，但不知道犯罪人是谁；其三，司法机关已知道犯罪发生，并已有个别线索或证据使司法机关对该人产生怀疑，但还不足以据此将其确定为该罪行的犯罪嫌疑人。
　　（三）“其他罪行”的理解。上述司法解释将特殊自首中的“其他罪行”限定为“与司法机关已掌握的或者判决确定的罪行属不同种罪行”。由此可见，司法实践中，被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯只能供述被司法机关已掌握或判决确定的罪行的异种罪行。司法解释作出如此规定，大概是与刑法中的数罪并罚规定相协调。但在理论界，如何理解“其他罪行”存在三种观点：第一种观点认为，本人其他罪行是指犯罪分子本人的除司法机关掌握以外的不是同一性质的犯罪；第二种观点认为，在审判过程中，特殊自首的本人其他罪行是指司法机关还未掌握的异种罪行；在服刑过程中，特殊自首的本人其他罪行既包括异种罪行，也包括同种罪行。第三种观点认为，其他罪行，既包括与被指控的犯罪性质不同的异种罪行，也包括与被指控的犯罪性质相同的同种罪行。笔者赞同第三种观点，因为，“其他罪行”的定语是“还未掌握”，既然“还未掌握”，司法机关并不了解是“同种罪行”还是“异种罪行”，如果犯罪分子供述了司法机关“还未掌握”的“同种罪行”，反而加重其处罚，明显与自首从宽制度基本精神矛盾。
　　因此，只要符合特殊自首的主体要件和客观要件，无论犯罪分子如实供述的罪行与司法机关已掌握的或判决确定的罪行属同种还是异种，只要其可以单独构成犯罪，均应认定为特殊自首。
　　三、特殊自首与坦白的区别
　　在司法实践中，特殊自首与坦白通常难以辨别，而司法理论认为区别的要点：是否不同种罪行。如果上述在案在押人员，主动交代司法机关尚未掌握的并且与被审查处理的犯罪属于不同种罪行的，以自首论。反之，属于同种罪行的，是坦白。
　　例如：甲因为盗窃罪犯罪嫌疑被刑事拘留，如果甲供述过还有其它盗窃罪，尽管属于司法机关未掌握的，只能认为是坦白。如果甲主动供述过盗窃罪以外的罪行，如抢劫罪、故意杀人罪、强奸罪等（只要不是涉嫌被采取强制措施的罪名），以自首论。例：甲因为强奸罪被判处有期徒刑10年，在服刑期间，又主动交代其曾经还犯有抢劫罪，对此，在审判其抢劫罪时应当以自首论。如果主动交代的是另一起强奸罪，则不属于自首，只能认为是坦白，这是司法实践中的主流观点，在因为治安违法行为被行政拘留期间，主动交代“犯罪”事实的，应当认定为自首。例：甲因为盗窃少量财物被行政拘留10日，期间甲主动交代一起曾盗窃数额较大财物构成盗窃罪的罪行，在处罚该盗窃罪行时应认定成立自首。尽管偷窃行为与交代的盗窃罪行在“偷窃”上相同，但犯罪与一般违法属于不同性质的行为，应当按照主动交代不同种罪对待。在这种情况下，区别坦白、自首有何实际意义呢？有两点：（1）自首是法定量刑情节，坦白是酌定的，尽管《最高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《自首解释》）第4条规定：“被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已定判的罪犯，如实供述司法机关尚未掌握的罪行，与司法机关已掌握的或者判决确定的罪行属同种罪行的，可以酌情从轻处罚，如实供述的同种罪行较重的，一般应当从轻处罚。”但是毕竟不是法定的，还是应理解应酌定情节。（2）如果同时具有重大立功表现的情况下，如果是自首，那么自首又有重大立功表现的，应当减轻或者免除处罚，如果是坦白，则不能适用此项规定，宽大的力度明显降低。
　　四、数罪的自首
　　行为人犯有数个不同种罪行，但是只如实供述其中的部分罪行的，通常只认定其对如实供述部分的罪行成立自首，运用自首处理原则从宽判罚。对于尚未如实供述的罪行，不适用自首宽大原则宽大判罚，例如，甲犯有盗窃罪、抢劫罪、强奸罪，甲在强奸罪案发后自动投案，如实供述自己的强奸罪行，但是仍然隐瞒着盗窃和抢劫罪行，没有供述，后来公安机关侦查发现或者他人举报发现甲另两项罪行。对此案，一方面应当承认甲就强奸罪行成立自首，另一方面，不认为甲就盗窃、抢劫罪行成立自首。在处罚时，对强奸罪适用自首宽大的情节，予以从轻或减轻处罚，而对甲的盗窃、抢劫罪行，不适用自首情节宽大处理。简言之，自首是“对事不对人”，即行为人何罪（事）符合自首条件，按自首宽大处理，何罪（事）不符合自首条件，不适用自首。
　　五、 特殊情况下自首的认定
　　根据刑法第六十七条第一款规定，犯罪以后自动投案并如实供述自己罪行的是自首。自首必须满足两个条件：自动投案和如实供述自己的罪行。对于“自动投案”和“如实供述自己罪行”的内涵，最高人民法院在《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中分别予以明确规定。但该司法解释对于以下两类案件是否存在自首没有规定：单位犯罪案件、以非司法机关前置介入为侦破案件必经程序的案件。笔者以为，这两类案件中均存在自首情形。
　　（一）单位犯罪案件自首的认定。按单位犯罪之特征，单位集体意志、直接负责的单位主管人员或单位实际负责人的意志代表单位意志，其行为也代表单位行为，因此，如果由单位集体决定或者由直接负责的单位主管人员、单位实际负责人决定自首，并由直接负责的单位主管人员、单位实际负责人自动投案并如实供述单位罪行的，应当认定单位自首。对于单位自首，目前只有最高人民法院、最高人民检察院、海关总署于2002年7月8日联合印发的最高人民法院、最高人民检察院、海关总署《关于办理走私刑事案件适用法律若干问题的意见》涉及到。该意见第21条“关于单位走私犯罪案件自首的认定问题”指出，“在办理单位走私犯罪案件中，对单位集体决定自首的，或者单位直接负责的主管人员自首的，应当认定单位自首。认定单位自首后，如实交代主要犯罪事实的单位负责的其他主管人员和其他直接责任人员，可视为自首，但对拒不交代主要犯罪事实或逃避法律追究的人员，不以自首论。”该司法解释对于单位走私犯罪案件中单位自首予以确认，意义十分重大。笔者认为，在目前尚无关于一般单位犯罪自首的司法解释的情况下，具体认定单位自首可参照该意见执行。
　　（二）以非司法机关前置介入为侦破案件必经程序的案件，如税务机关对于税案的前置审查，纪委对部分职务犯罪的前置调查。对于此类案件中是否存在自首，司法实务中存在两种对立观点，一种观点认为此类非司法机关前置审查程序中不存在自首；一种观点认为应分情况区别对待，对于实质上符合自首条件的，应当认定为自首。笔者赞同第二种观点。理由是，根据《解释》规定：“犯罪事实或者犯罪嫌疑人未被司法机关发觉，或者虽被发觉，但犯罪嫌疑人尚未受到讯问、未被采取强制措施时，主动、直接向公安机关、人民检察院或者人民法院投案”后，“如实交代自己的主要犯罪事实”的是自首。根据举重明轻的法律解释原则，嫌疑人在上述情形下向前置介入的调查机关投案并如实供述主要犯罪事实的行为，也应认定为自首，否则，对于行为人而言是明显不公平的。认定自首的情况主要有以下几种：
　　1、主管行政机关、部门例行检查、抽查过程中，被调查者主动交代出来的犯罪事实。具体可以分为三种情形：一种是该主管机关在例行检查、抽查中并没有发现犯罪事实，被调查者担心被发现而主动交代；另一种是该主管机关在检查中已经发现部分犯罪事实，但尚未盘问被调查者，被调查者便主动做了交代；第三种是由于被调查者认识上的错误，认为其行为不属于犯罪，而在一般性谈话中实际上交代了犯罪事实，并且此后也对该事实供认不讳。即使其辩解该行为不是犯罪，不影响其自首的成立——因为自首并不要求行为人同时有违法性认识。
　　2、主管部门接到举报后有针对性地对被调查者进行调查盘问时，被调查者主动交代与主管部门已掌握犯罪事实性质不同的其他犯罪事实，对于被调查者交代的其他犯罪事实部分，应当作为自首处理。
　　3、纪委调查的案件，一般是通过群众举报获取线索，即纪委在展开调查之前对被调查者违法犯罪的情况已经有所了解掌握，即便如此，此类案件同样也存在被调查者自首的情况。主要包括两种情形：一种是被调查者主动交代纪委掌握了解的犯罪事实以外且不属于同种犯罪的犯罪事实；另一种是行为人系在没有被怀疑的情况下，仅作为对其他人调查的证人对其进行取证时，因心虚而主动向纪委交代其犯罪事实。


北安市人民法院　王春胜